房子划拨和出让的核心区别体现在土地使用权的来源、取得成本、转让限制、使用年限及用途限制五个方面。划拨土地多为政府无偿或低偿分配，无使用年限限制但转让需补缴费用；出让土地通过市场化交易取得，有明确使用年限且转让更自由，两者在实际交易中对房价、流程影响显著。

土地使用权来源不同。划拨土地使用权是政府基于公共利益需要，通过行政划拨方式无偿或低偿分配给使用者的土地，常见于国家机关、军事设施、公益事业等领域，其本质是政府对土地资源的直接调配，不涉及市场化交易环节。出让土地使用权则是政府将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由使用者通过招标、拍卖、挂牌等市场化方式取得，本质是土地资源的商品化配置，需遵循“公开、公平、公正”原则。

取得成本差异显著。划拨土地使用者通常无需缴纳土地出让金，仅需支付少量土地补偿费、安置补助费等（如征收集体土地时的补偿），整体取得成本极低。出让土地使用者必须按市场价格缴纳土地出让金，这是其取得成本的核心构成，金额根据土地位置、用途、面积等因素确定，通常占房地产开发成本的30%-50%，直接影响房价。

转让、抵押限制不同。根据《城市房地产管理法》第四十条，划拨土地使用权转让、抵押需经县级以上政府土地管理部门批准，转让时需补缴土地出让金或将转让收益中的土地收益上缴国家，未经批准不得擅自交易。出让土地使用权转让则相对自由，只要已支付全部土地出让金、取得土地使用权证书且符合其他法定条件（如完成开发投资总额25%以上），即可依法转让、抵押，无需额外审批（特殊情况除外）。

使用年限存在本质区别。划拨土地使用权一般无固定使用年限，除非因公共利益需要，政府可依法收回土地使用权。出让土地使用权则有明确年限，具体年限根据用途确定：居住用地70年、工业用地50年、商业用地40年等（《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条），年限届满后，住宅建设用地可自动续期，非住宅建设用地需依规定办理续期手续。

用途限制严格程度不同。划拨土地用途由政府在划拨决定中明确，如军事用地、城市基础设施用地等，使用者不得擅自改变用途，确需变更的需经原批准机关批准并重新办理划拨或出让手续。出让土地用途在《国有土地使用权出让合同》中约定，变更用途需经自然资源部门批准，签订补充协议并补缴土地出让金差价（差价=新用途地价-原用途剩余年限地价）。

实际交易中，划拨土地的房屋（如房改房、经济适用房）在二手房交易时，需由卖方补缴土地出让金（通常按基准地价的一定比例计算），否则无法办理过户，这会增加交易成本；出让土地的房屋交易流程更顺畅，无需额外补缴费用，房价也因土地权益完整而相对较高。购房者需特别注意房产证中“土地使用权类型”标注，避免因划拨土地未补缴费用导致交易纠纷。

法律依据：

《中华人民共和国城市房地产管理法》 第六十一条

以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。