认购书和购房合同的核心区别体现在法律性质、内容全面性、法律效力、签订阶段及定金条款处理五个方面。认购书是预约合同，内容简单，旨在约定签订购房合同；购房合同是本约合同，内容全面，直接确立房屋买卖权利义务关系，两者的法律约束力和违约后果差异显著。

法律性质不同：预约合同与本约合同的区分。根据《民法典》第495条，认购书（也称认购协议、预订协议）属于预约合同，其核心目的是约定双方在未来一定期限内签订正式的购房合同（即本约合同）。而购房合同（如《商品房买卖合同》《存量房买卖合同》）属于本约合同，直接确立房屋买卖关系，明确双方的主要权利义务，如房屋交付、价款支付、违约责任等。两者的根本区别在于：预约合同的义务是“签订本约”，本约合同的义务是“履行交易”。

内容全面性差异：核心条款的强制性要求。认购书内容通常较为简略，一般仅包含房屋基本信息（位置、面积、单价）、总价款、定金金额、签订购房合同的时间及条件等核心要素，不涉及房屋交付标准、面积差异处理、产权办理期限、违约责任细则等细节。而购房合同的内容受法律严格规范，根据《商品房销售管理办法》第16条，商品房买卖合同必须包含13项法定必备条款，包括当事人基本信息、房屋基本状况、价款确定方式及总价款、付款方式、交付期限、交付条件、产权登记事项、质量标准、配套设施约定、面积差异处理办法、违约责任、解决争议的方法等。若购房合同缺失上述核心条款，可能因“内容不明确”被认定为未成立或需补充约定，而认购书因性质为预约，内容简略不影响其自身效力。

法律效力不同：违约后果的轻重之分。认购书生效后，双方的主要义务是“按约定签订购房合同”，若一方无正当理由拒绝签订，需承担预约合同的违约责任。实践中，认购书常约定“定金条款”，根据《民法典》第586条，若买方违约定金不退，卖方违约则需双倍返还定金（即“定金罚则”）；若未约定定金，违约方可能需赔偿对方的信赖利益损失（如为签订合同支出的合理费用）。而购房合同生效后，双方的义务是“履行房屋交付与价款支付”，违约后果更严重：买方未付款可能被解除合同并承担违约金，卖方未交房可能需继续履行、赔偿逾期交房损失，甚至因根本违约导致合同解除并返还已付款及利息。

签订阶段与目的不同：交易流程的先后环节。认购书通常签订于购房流程的早期阶段，常见场景包括：开发商尚未取得《商品房预售许可证》时锁定房源（需注意：未取得预售许可时签订的认购书虽有效，但后续可能因无法签订本约导致纠纷）、购房者对房源意向明确但需时间筹集资金或核实资质、二手房交易中买方需时间确认贷款资格等。其目的是“锁定交易机会”，避免一方临时变卦。而购房合同需在具备法定签约条件后签订，如商品房需取得预售许可证、二手房需完成房屋核验等，目的是“正式确立交易关系”，将口头或初步约定转化为具有强制执行力的法律文件。

定金条款的处理差异：立约定金与履约定金的区分。认购书中的定金多为“立约定金”，作用是担保双方签订本约合同，若因一方原因未签订购房合同，适用定金罚则；若因不可归责于双方的事由（如政策变化导致无法贷款）未能签订，定金应退还。而购房合同中的定金（若约定）多为“履约定金”，用于担保合同的实际履行，如买方支付定金后未按时付全款、卖方未按时交房，均需按定金条款承担责任。此外，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条，若认购书已具备购房合同的主要内容（如包含法定13项条款），且卖方已收受购房款（部分或全部），则认购书可能被直接认定为“购房合同”，此时预约合同转化为本约合同，需按购房合同规则处理。

综上，认购书是购房合同的“前置协议”，侧重“预约签约”；购房合同是交易的“核心文件”，侧重“履行交易”。购房者需注意：签订认购书时应明确约定购房合同的签订时间、条件及无法签订时的定金处理规则；签订购房合同时需逐项核对法定必备条款，避免因内容缺失或模糊导致后续纠纷。

法律依据：

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第五条

商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

《商品房销售管理办法》 第十六条

商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。