二手房退房需满足合同约定或法律规定的条件，主要包括合同约定解除情形、卖方根本违约、房屋存在权利瑕疵、房屋质量不符合约定、不可抗力、欺诈或重大误解等，具体需结合合同条款及《民法典》相关规定判断。

二手房退房并非随意可行，需依据合同约定或法律规定的具体条件，以下从法律与实务角度展开说明：

合同约定解除条件是二手房退房的首要依据。买卖双方在购房合同中通常会明确约定解除情形，例如约定“卖方逾期交房超过30日”“卖方逾期办理过户手续超过60日”“买方逾期付款达到一定期限”等，当约定情形实际发生时，守约方有权依据合同主张解除合同并退房。此类约定优先于法定条件，需注意合同条款需明确具体，避免模糊表述导致争议。

卖方根本违约是法定退房的核心情形。根据《民法典》第五百六十三条，若卖方未履行合同主要义务导致合同目的无法实现，买方有权解除合同。常见情形包括：卖方未按约定交付房屋或办理产权过户，经催告后合理期限内仍未履行；卖方将房屋一房多卖，导致买方无法取得房屋所有权；卖方未如实披露房屋已被抵押、查封等权利限制，导致无法完成过户。例如，卖方隐瞒房屋已抵押给银行的事实，买方支付房款后因抵押未解除无法办理过户，即构成根本违约，买方有权退房并要求赔偿损失。

房屋存在权利瑕疵时买方可主张退房。房屋权利瑕疵指房屋所有权不完整或存在争议，导致买方无法合法取得完整权利。具体包括：房屋产权不明晰，如卖方非实际所有权人或存在共有权人未同意出售；房屋存在优先购买权争议，如承租人、按份共有人未放弃优先购买权，买方购买后无法对抗优先购买权人；房屋已被列入征收范围或存在产权冻结，导致无法交易。根据《民法典》第三百零一条，按份共有人转让份额时，其他共有人在同等条件下有优先购买权，若卖方未提前通知共有人导致合同无法履行，买方有权退房。

房屋质量问题影响居住使用的，买方有权退房。若房屋存在质量缺陷且不符合合同约定或法定标准，买方可依据《民法典》第六百一十条主张解除合同。具体分为两类：一是房屋主体结构质量不合格，如地基下沉、墙体开裂等，经鉴定机构检测确认影响安全居住，买方无需催告即可退房；二是房屋存在其他质量问题，如漏水、电路故障、管道堵塞等，虽不涉及主体结构，但卖方在交易时隐瞒且问题严重影响正常居住，买方经催告后卖方未修复的，可主张退房。例如，卖方明知房屋屋顶长期漏水未修复却谎称“房屋无渗漏”，买方入住后发现无法正常居住，有权要求解除合同。

不可抗力导致合同无法履行时可解除退房。根据《民法典》第一百八十条，因不可抗力不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。二手房交易中，不可抗力主要指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，如房屋因地震、火灾等自然灾害损毁，或因政府政策调整（如突然限购导致买方失去购房资格），导致合同无法继续履行，双方可协商解除合同，互不承担违约责任，已支付的房款应返还。

存在欺诈或重大误解时，买方可撤销合同并退房。若卖方通过欺诈手段（如伪造房屋年限、虚构学区资格、隐瞒房屋重大隐患）诱使买方签订合同，或买方因对房屋关键信息（如面积、朝向、装修情况）产生重大误解而购房，买方可依据《民法典》第一百四十八条（欺诈）或第一百四十七条（重大误解）主张撤销合同。合同被撤销后自始无效，卖方需返还购房款，买方需返还房屋（若已交付），同时买方有权要求卖方赔偿因欺诈或误解造成的损失，如中介费、税费等。

需注意，退房需及时行使权利，根据《民法典》第五百六十四条，解除权应在知道或应当知道解除事由之日起一年内行使，逾期未行使的，解除权消灭。实践中，建议保留相关证据（如合同、沟通记录、鉴定报告等），通过协商或诉讼方式依法主张退房，以维护自身合法权益。

法律依据：

《中华人民共和国民法典》 第五百六十二条

当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。

《中华人民共和国民法典》 第五百六十三条

有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。