出卖方交付房屋的认定需依据《民法典》及相关司法解释，核心标准为房屋实际控制权的转移，需同时满足房屋符合合同约定的交付条件、出卖方履行通知义务等要件，具体结合钥匙交付、签署交接单等实际交接行为综合判断。

房屋交付是房屋买卖合同履行的关键环节，其认定需以法律规定为基础，结合合同约定及实际履行情况综合分析，具体可从以下方面展开：

法律依据层面，《民法典》第六百零一条明确“出卖人应当按照约定的时间交付标的物。约定交付期限的，出卖人可以在该期限内的任何时间交付”，第六百零四条规定“标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条进一步细化：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”可见，“转移占有”是交付认定的核心法律标准，即房屋由出卖方实际控制转为买受方实际控制。

核心认定要素包括三方面：一是房屋需符合交付条件。根据《商品房销售管理办法》第三十条，房屋需通过竣工验收备案（针对商品房）、满足合同约定的装修标准、设施设备齐全等，未达条件的房屋即使转移占有，也可能被认定为“无效交付”。例如，若合同约定房屋需安装中央空调，但交付时未安装，买受方有权拒绝接收，此时不构成有效交付。

二是出卖方需履行通知义务。出卖方应按合同约定的时间、方式（如书面通知、短信通知等）告知买受方接收房屋，未履行通知义务的，即使房屋已具备交付条件，也可能因买受方未获接收信息而不认定为交付完成。例如，合同约定“出卖人应于2023年12月31日前书面通知买受人收房”，若出卖方未发送通知，即使房屋已空置，也不视为交付。

三是存在实际交接行为。实践中，钥匙交付、签署《房屋交接单》是最常见的交接行为，可直接证明控制权转移。例如，出卖方将房屋钥匙交给买受方，或双方签署载明“房屋已验收合格、买受人同意接收”的交接单，均构成交付的有效证据。此外，若买受方已实际入住（如装修、使用房屋），即使未签署交接单，也可能被推定已接收房屋，因为入住行为本身表明其已实际控制房屋。

特殊情形的认定需注意两点：一是交付与过户的区分，交付仅转移房屋占有权，过户才转移所有权，二者独立存在，交付后未过户不影响交付的有效性；二是不符合条件的“交付”无效，若房屋未通过竣工验收（如商品房未取得《建设工程竣工验收备案表》），即使出卖方强行交付钥匙，买受方有权拒绝接收，此时不构成法律意义上的交付。

综上，出卖方交付房屋的认定需以“实际控制转移”为核心，结合房屋是否符合交付条件、出卖方是否履行通知义务、双方是否完成交接行为等综合判断。有效交付后，房屋毁损灭失的风险、物业费起算等责任通常转移给买受方，对合同双方权利义务产生重要影响。

法律依据：

《商品房销售管理办法》 第七条

商品房现售，应当符合以下条件：

（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；

（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；

（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（四）已通过竣工验收；

（五）拆迁安置已经落实；

（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；

（七）物业管理方案已经落实。