签订房屋买卖合同后已收的定金处理需依据具体情况而定。若合同顺利履行，定金可抵作价款或者收回；若卖方违约，应双倍返还定金；若买方违约，定金不予退还。

在房屋买卖交易中，定金起着担保合同履行的重要作用。当签订房屋买卖合同并收取定金后，不同情形下定金有不同的处理方式。

若房屋买卖合同得以顺利履行，定金的处理相对简单。根据法律规定，定金可以抵作房屋价款。例如，购房者支付了5万元定金，房屋总价为100万元，在办理房屋过户等手续完成交易时，这5万元定金可以直接折抵购房款，购房者只需再支付剩余的95万元即可。当然，定金也可以由卖方退还给买方，具体的处理方式可以由买卖双方在合同中明确约定。

如果是卖方违约。比如卖方在收取定金后，又将房屋卖给了第三方，或者拒绝按照合同约定的时间和条件办理过户手续等。这种情况下，根据《民法典》的相关规定，卖方应当双倍返还定金。也就是说，若买方支付了5万元定金，卖方违约后需要返还给买方10万元。这是对卖方违约行为的一种惩罚，同时也是对买方利益的一种保护。

若买方违约。例如买方在支付定金后，因为自身原因不想购买该房屋了，或者不按照合同约定支付剩余的购房款等。此时，卖方有权不予退还定金。这是因为定金本身就是一种担保，买方违约导致合同无法履行，卖方可以没收定金来弥补自己可能遭受的损失，如错过其他交易机会等。

签订房屋买卖合同后已收的定金处理要严格按照合同约定和法律规定进行，以保障交易的公平和双方的合法权益。

法律依据：

《民法典》 第五百八十六条

当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。

第五百八十七条

债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。