当房屋买卖合同成立但不生效时，要先明确不生效原因，若是因未办理批准等手续，可要求对方履行相关义务；若因合同本身存在违法等无效情形，可请求确认无效并处理后续事宜。对于合同生效条件约定不明或附条件、附期限情况，要准确判断和应对。了解相关法律规定并采取正确措施，能保障当事人合法权益。
一、房屋买卖合同成立但不生效该怎么办
当遇到房屋买卖合同成立但不生效的情况，首先要做的是冷静分析不生效的原因。根据《中华人民共和国民法典》规定，依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
1、未办理批准等手续影响合同生效的情况
如果是因为未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。此时，当事人可以要求对方履行办理批准等手续的义务。比如在一些涉及特殊性质房屋的买卖中，需要经过相关部门的批准，若卖方拖延办理，买方可以通过书面催告等方式，要求卖方在合理期限内完成手续办理。若对方不履行，可追究其违约责任。
2、合同本身存在无效情形
如果合同存在违反法律、行政法规的强制性规定，违背公序良俗等情形，合同可能被认定无效。这种情况下，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构确认合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
3、合同生效条件约定不明或附条件、附期限的情况
若合同约定了生效条件或期限，但约定不明或条件、期限难以判断是否成就时，当事人需要根据具体情况进行分析。可以通过协商补充协议明确生效条件或期限。若协商不成，可结合合同目的、交易习惯等因素综合判断。
二、房屋买卖合同成立但未办理过户手续不生效怎么办
房屋买卖合同成立但未办理过户手续导致不生效，要正确认识过户手续的重要性。过户是房屋所有权转移的关键步骤。
1、催促卖方办理过户手续
买方应及时催促卖方办理过户手续。可以通过发送正式的书面通知，明确要求卖方在一定期限内配合办理。在通知中，要说明不办理过户手续可能承担的违约责任。例如，合同中约定了逾期办理过户的违约金，可在通知中提及。
2、核实未过户原因
要核实未过户的原因。可能是卖方存在债务纠纷导致房屋被查封，或者是相关材料准备不齐全等。如果是卖方债务问题，买方可以要求卖方解决债务纠纷，解除房屋查封状态；若是材料问题，双方应共同配合准备齐全。
3、通过法律途径解决
若卖方故意拖延或拒绝办理过户手续，买方可以向人民法院提起诉讼，要求卖方继续履行合同，办理过户手续，并承担违约责任。在诉讼过程中，要注意收集相关证据，如合同、付款凭证、催告通知等。
三、房屋买卖合同成立但因产权问题不生效怎么办
房屋买卖合同成立但因产权问题不生效，产权问题是关键所在。产权存在瑕疵会严重影响合同的效力和当事人的权益。
1、核查产权情况
当事人要及时核查房屋产权的真实情况。可以到不动产登记机构查询房屋的产权证书、抵押、查封等信息。若发现房屋存在抵押，要了解抵押的情况和还款情况，判断是否可以解除抵押。
2、与卖方协商解决方案
如果是产权存在部分共有人不同意出售等问题，可与卖方及相关共有人进行协商。要求卖方解决产权问题，如取得其他共有人的同意并出具书面文件。若因卖方隐瞒产权问题导致合同不生效，买方可以要求卖方承担赔偿责任，赔偿范围包括直接损失和间接损失。
3、解除合同并要求赔偿
若产权问题无法解决，合同无法继续履行，买方可以选择解除合同。并要求卖方返还已支付的款项，同时承担违约责任。如合同约定了定金条款，买方可以要求卖方双倍返还定金。
总之，在面对房屋买卖合同成立但不生效的各种情况时，当事人要依据法律规定，结合具体情况，采取合适的措施来维护自己的合法权益。比如遇到合同条款解释争议、合同履行过程中出现新的影响生效因素等问题，该如何处理呢？如果您在房屋买卖过程中遇到类似的法律问题，可以在本站免费问律师，专业律师会为您提供详细的解答和法律建议。
