现房商铺十年返租要注意审查开发商资质与信誉、确认产权情况、关注返租协议条款、了解市场行情与经营风险、明确违约责任等方面。

审查开发商资质与信誉。开发商的实力和信誉是至关重要的。可以通过查询开发商的相关证件，如营业执照、房地产开发资质证书等，了解其是否具备合法的开发资格。还可以通过网络、媒体、业主论坛等渠道，了解开发商以往的项目情况，是否存在违约、质量问题等不良记录。一个信誉良好、实力雄厚的开发商，在项目运营和返租承诺兑现方面更有保障。

确认产权情况。要确保所购买的商铺产权清晰，不存在抵押、查封等权利受限的情况。可以要求开发商提供房屋产权证书或相关证明文件，并到当地的不动产登记中心进行核实。如果商铺存在产权纠纷，可能会影响到后续的经营和返租收益。

关注返租协议条款。返租协议是保障投资者权益的重要文件，要仔细审查协议中的各项条款。明确返租的方式、时间、金额计算方式等关键内容。例如，是按季度返租还是按年度返租，返租金额是固定的还是根据经营业绩浮动的。同时，要注意协议中关于违约责任的规定，如开发商未按时支付返租款应承担的责任等。

了解市场行情与经营风险。对商铺所在的市场环境、周边商业氛围、人流量等进行充分的考察和分析。了解该地区的商业发展趋势和前景，判断商铺未来的经营潜力。同时，要认识到返租模式存在一定的经营风险，如市场竞争激烈、经营不善等都可能导致返租承诺无法兑现。

明确违约责任。在合同中要明确双方的违约责任，特别是开发商在返租过程中出现违约行为时应承担的责任。违约责任的约定应具有可操作性和足够的威慑力，以保障投资者的合法权益。例如，可以约定开发商逾期支付返租款的违约金计算方式，以及在严重违约情况下投资者有权解除合同并要求赔偿损失等。

法律依据：

《中华人民共和国城市房地产管理法》 第七条

国务院建设行政主管部门、土地管理部门依照国务院规定的职权划分，各司其职，密切配合，管理全国房地产工作。县级以上地方人民政府房产管理、土地管理部门的机构设置及其职权由省、自治区、直辖市人民政府确定。

《商品房销售管理办法》 第十一条

房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。