按揭房退房违约金的计算方式需依据合同约定以及法律规定来确定。若合同中有明确约定，通常按照约定的方式计算；若合同未约定，则可能根据实际损失等因素，由法院或仲裁机构来判定合理的违约金数额。

在处理按揭房退房违约金的问题时，首先要查看购房合同。购房合同是买卖双方关于房屋交易各项事宜的约定，其中对于退房违约金的条款具有重要的参考价值。如果合同中明确规定了违约金的具体计算方式，比如按照购房款的一定比例（如 5%、10%）来计算，或者规定了固定的金额，那么在退房情况发生时，就按照合同约定执行。例如，合同约定退房违约金为购房款的 8%，购房者购买的房屋总价为 200 万元，那么违约金就是 200 万×8% = 16 万元。

然而，当合同没有约定违约金或者约定不明确时，则需要根据相关法律规定来处理。根据《中华人民共和国民法典》的规定，违约方应当赔偿守约方因违约所遭受的损失。在按揭房退房的情形下，损失可能包括开发商为房屋销售所支出的合理费用、房屋市场价格波动导致的差价损失等。不过，实际损失的确定往往需要通过证据来证明，并且要具有合理性和关联性。

此外，如果违约金过高或过低，当事人可以请求法院或者仲裁机构进行调整。当违约金过分高于造成的损失时，违约方可以请求适当减少；当违约金低于造成的损失时，守约方可以请求增加，以保证违约金能够合理补偿损失。在司法实践中，法院或仲裁机构会综合考虑各种因素，如合同的履行情况、当事人的过错程度等，来判定是否需要调整违约金以及调整的幅度。总之，按揭房退房违约金的计算要综合合同约定、法律规定以及实际情况等多方面因素来确定。

法律依据：

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十二条

当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。

《中华人民共和国民法典》 第五百八十五条

当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。