房屋租赁合同期限最长不得超过二十年。

根据《中华人民共和国民法典》第七百零五条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。这一规定主要是从维护社会经济秩序稳定等多方面因素考虑的。

从法律层面来看，之所以设置二十年的上限，是为了平衡出租人和承租人双方的利益。对于出租人而言，如果租赁期限过长，可能会使房屋长期脱离自己的控制和管理，并且随着时间推移，房屋的价值和市场情况会发生较大变化，过长的租赁期限不利于其根据市场变化调整租赁策略。而对于承租人来说，虽然较长的租赁期限能带来一定的稳定性，但也可能会面临未来市场变化导致租金不合理等问题。

当租赁期限届满时，当事人可以续订租赁合同。续订的租赁合同同样受到二十年期限的限制。例如，甲乙双方签订了一份房屋租赁合同，约定租赁期限为二十年，二十年后合同到期，如果双方愿意继续保持租赁关系，可以再次签订租赁合同，但新合同的租赁期限依然不能超过二十年。

在实际生活中，无论是商业用房租赁还是居住用房租赁，都应当遵守这一法律规定。如果在签订租赁合同时约定的期限超过了二十年，那么超过的部分是不具有法律效力的。比如，双方约定租赁期限为二十五年，那么前二十年的约定是有效的，后五年的约定则无效。不过，这并不影响整个租赁合同其他条款的效力，合同中关于租金支付、房屋使用等其他合法条款依然有效，双方仍需按照合同约定履行各自的义务。

法律依据：

《中华人民共和国民法典》 第七百零五条

租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

《中华人民共和国民法典》 第七百零七条

租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。