二套房认定标准通常以家庭为单位，结合拟购房所在地的房产登记信息和全国范围内的住房贷款记录综合判定，核心原则为“认房又认贷”，具体标准可能因地区政策存在差异。

二套房认定是房地产调控和信贷政策中的重要环节，其标准由住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会等部门统筹指导，各地结合实际情况细化执行。核心判定依据包括“家庭住房套数”和“住房贷款记录”两大维度，具体可从以下几方面展开：

1. 家庭范围的界定
认定二套房时的“家庭”并非仅指夫妻双方，通常包括借款人本人、配偶及未成年子女（即未满18周岁的子女）。成年子女（年满18周岁）因具备独立民事行为能力，一般不计入父母家庭住房套数统计，其购房行为独立认定。例如，父母名下有1套住房，成年子女购房时，若自身无房产及贷款记录，可按首套房认定。

2. “认房又认贷”的核心原则
当前多数城市执行“认房又认贷”标准，即同时核查两方面信息：
- “认房”：指查询拟购房所在地的不动产登记系统，确认家庭在当地是否已有登记备案的住房（含商品房、经济适用房、房改房等，不含商业公寓等非住宅类房产）。
- “认贷”：指查询全国个人住房贷款记录（通过央行征信系统），确认家庭是否有过已结清或未结清的住房贷款记录（不含消费贷、经营贷等非住房类贷款）。
只要家庭在“认房”或“认贷”任一环节满足条件，即可能被认定为二套房。

3. 具体认定情形及示例
结合“认房又认贷”原则，常见认定情形如下：
- 情形一：家庭在拟购房地有1套住房，无住房贷款记录：认定为二套房。例如，上海家庭在上海已有1套房产，无贷款记录，再次在上海购房，按二套房政策执行。
- 情形二：家庭在拟购房地无住房，但有1笔已结清的住房贷款记录：多数城市仍认定为二套房。例如，北京家庭曾在外地贷款购买过1套住房，已结清并出售，现在北京购房，因有贷款记录，按二套房认定。
- 情形三：家庭在拟购房地有1套住房，且有1笔未结清的住房贷款：直接认定为二套房，部分城市可能执行更高首付比例或利率。
- 情形四：家庭有2笔及以上住房贷款记录（无论是否结清）：即使名下无房产，多数城市也认定为二套房，部分城市可能拒贷。

4. 地区差异与政策动态
二套房认定标准并非全国统一，部分城市会根据房地产市场形势调整执行细则：
- “认房不认贷”城市：少数城市对无贷款记录的家庭，仅以拟购房地房产登记套数为准，例如部分三四线城市为吸引人才，对在本地无房、外地有房但无贷款记录的家庭，按首套房认定。
- “认贷不认房”城市：极个别城市优先核查贷款记录，无贷款记录的家庭，即使有1套房产，再次购房仍可能按首套房贷款政策执行（需结合当地政策）。
2023年以来，为支持刚性和改善性住房需求，多地优化二套房认定标准，例如一线城市逐步放宽“认房又认贷”，对家庭名下无房但有贷款记录的，降低首付比例至40%左右，部分城市允许此类情况按首套房利率执行。

综上，二套房认定需综合家庭结构、房产登记、贷款记录及地区政策，购房前建议通过当地不动产登记中心、贷款银行查询具体标准，以确保符合政策要求。

法律依据：

《住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》 第三条

有下列情形之一的，贷款人应对借款人执行第二套（及以上）差别化住房信贷政策：

（一）借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统（含预售合同登记备案系统，下同）中其家庭已登记有一套（及以上）成套住房的；

（二）借款人已利用贷款购买过一套（及以上）住房，又申请贷款购买住房的；

（三）贷款人通过查询征信记录、面测、面谈（必要时居访）等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套（及以上）住房的。