离婚房产分割需先明确房产性质（个人财产或共同财产），优先通过协商达成分割协议，协议不成可诉讼解决；协商一致的凭离婚协议、离婚证等办理过户，诉讼离婚的凭法院文书办理，涉及贷款或特殊情形需额外处理。

离婚房产分割的办理需遵循法律规定与实际情况结合的原则，核心在于明确房产归属性质及选择合法分割途径。根据《中华人民共和国民法典》及相关司法解释，房产分割需分步骤推进，具体流程如下：

第一步：界定房产性质，区分个人与共同财产

房产性质是分割的前提，需根据购房时间、出资来源、登记情况综合判断：

1. 婚前个人财产：婚前全款购房且登记在个人名下，或婚前贷款购房、婚后以个人财产还贷的，房产归个人所有，离婚时不参与分割。例如，一方婚前用个人积蓄全款购买房产并登记在自己名下，该房产属于婚前个人财产。

2. 夫妻共同财产：婚后用共同财产购买的房产（无论登记在一方或双方名下）、婚前贷款购房婚后共同还贷的（共同还贷部分及对应增值）、婚后父母出资购房未明确约定赠与一方的（依据《民法典婚姻家庭编解释（一）》第二十九条），均属于共同财产，离婚时需分割。

法律依据：《民法典》第一千零六十二条明确，夫妻在婚姻关系存续期间所得的工资、奖金、劳务报酬等财产为共同财产；第一千零六十三条规定，一方的婚前财产为个人财产。

第二步：优先协商分割，签订书面协议

协议离婚时，双方需在离婚协议中明确房产归属、补偿金额、过户时间等内容，避免后续纠纷。协议需满足以下条件：内容真实自愿、不违反法律强制性规定、对房产细节（如地址、产权证号、贷款处理）约定清晰。例如，双方约定房产归女方，女方补偿男方50万元，贷款由女方承担，需在协议中逐项列明。

第三步：协商不成，通过诉讼由法院判决

若协商无果，可向法院起诉，法院会结合以下原则判决：

1. 照顾子女、女方和无过错方权益：《民法典》第一千零八十七条规定，法院分割共同财产时，需优先考虑子女抚养权归属、女方生活需求及无过错方权益。例如，子女由女方抚养，法院可能倾向将房产判归女方，由女方给予男方补偿。

2. 房产实际使用情况：若一方长期居住且无其他住房，可能优先获得房产所有权，再向另一方支付折价款。

3. 竞价或评估：双方均主张房产所有权的，可通过竞价方式确定归属（价高者得，向另一方补偿差价）；无法竞价的，由法院委托评估机构评估房产价值，按评估价分割。

第四步：办理房产过户手续

无论协议还是诉讼分割，最终需办理过户登记，具体材料和流程如下：

1. 协议离婚过户：需携带离婚协议、离婚证、双方身份证、房产证、户口本等材料，到不动产登记中心申请“离婚析产登记”，无需缴纳契税（依据《国家税务总局关于离婚后房屋权属变化是否征收契税的批复》），仅需缴纳登记费（约80元）。

2. 诉讼离婚过户：凭法院判决书或调解书、双方身份证、房产证等材料直接办理，若一方不配合，可申请法院强制执行，由法院向不动产登记中心出具协助执行通知书。

特殊情形处理：贷款未还清的房产

若房产仍有贷款未结清，需先处理贷款问题：

1. 提前还贷：双方可协商由获得房产一方一次性还清贷款，注销抵押后办理过户。

2. 变更贷款人：需经贷款银行同意，将贷款人变更为获得房产一方，银行审核通过后可办理过户（实践中银行通常要求补充担保或提高首付比例，流程较复杂）。

若无法结清贷款或变更贷款人，需在分割协议中明确贷款偿还责任，待贷款结清后再办理过户，同时约定违约责任（如逾期过户需支付违约金）。

注意事项

1. 及时办理过户：离婚后需尽快办理过户，避免因一方债务、房产查封等导致无法过户。

2. 保留证据：购房合同、出资凭证、还贷记录、离婚协议、法院文书等需妥善保管，作为分割和过户的依据。

3. 税费咨询：除契税外，可能涉及个人所得税（如非家庭唯一住房且满5年，可免个税），需提前咨询当地税务部门。

综上，离婚房产分割需结合法律规定与实际情况，优先协商、规范协议，必要时通过诉讼解决，确保流程合法、权益清晰。

法律依据：

《中华人民共和国民法典》 第二百零八条

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。

第二百零七条

国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律平等保护，任何组织或者个人不得侵犯。

第二百一十条

不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。

国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。

第二百一十一条

当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。