购房意向书违约金的计算方式主要依据意向书约定条款确定，若未明确约定，则需根据实际损失、合同性质及法律规定综合判定。实践中常见计算方式包括固定金额、总房款比例（通常1%-5%），或按实际损失（如中介费、房价波动损失等）主张，同时需区分定金罚则与违约金的适用规则。

购房意向书属于预约合同，是买卖双方为将来签订正式《商品房买卖合同》或《存量房买卖合同》（本约合同）而达成的初步协议。其违约金计算需结合法律规定与合同约定，具体可从以下方面分析：

一、约定优先原则：意向书明确约定违约金条款的情形

根据《民法典》第五百八十五条，当事人可在购房意向书中直接约定违约金数额或计算方法，这是违约金计算的首要依据。常见约定形式包括两种：一是固定金额，例如“任何一方违约需支付违约金5万元”；二是比例计算，通常以意向书约定的总房款为基数，按一定比例计算，实践中比例多为1%-5%（如“违约方需按总房款的2%支付违约金”）。

需注意，若约定的违约金过高（如超过造成损失的30%）或过低，违约方或守约方可请求法院或仲裁机构予以调整。例如，卖方违约导致买方需以更高价格购房，实际损失远超约定违约金时，买方有权主张增加违约金；反之，若约定违约金远超实际损失，违约方可请求适当减少。

二、无约定时按实际损失计算：需举证证明损失范围

若购房意向书未约定违约金条款，守约方主张赔偿需以“实际损失”为限，具体损失范围包括：

1. 直接损失：为履行意向书已实际支出的费用，如中介服务费、房屋评估费、贷款咨询费等，需提供支付凭证（发票、转账记录等）证明；

2. 机会成本损失：因对方违约导致守约方错失其他交易机会的损失，例如买方因卖方拖延签约，期间房价上涨，需以更高价格购买同类房屋，差价部分可主张为损失；

3. 房价波动损失：需结合违约时间点与市场行情，通过第三方机构（如房地产评估公司）出具的房价评估报告，证明房价涨跌幅度与损失金额的关联性。

司法实践中，法院对实际损失的认定较为严格，需守约方充分举证损失的真实性、关联性及合理性，单纯以“预期利润”主张损失通常难以得到支持。

三、定金罚则与违约金的适用规则：二者不可同时主张

购房意向书常伴随定金条款（如“买方支付定金5万元，若卖方违约双倍返还定金，买方违约定金不退”）。根据《民法典》第五百八十八条，定金与违约金不能同时适用，守约方有权选择更有利于自身的赔偿方式：

若选择定金罚则：买方违约时，卖方有权没收定金；卖方违约时，需向买方双倍返还定金（定金数额不得超过总房款的20%，超出部分视为预付款）。

若选择违约金：需按约定或实际损失计算，若违约金数额高于定金罚则金额（如定金5万元，违约金10万元），守约方可选择主张违约金。

四、特殊情形下的责任减免：不可抗力与情势变更

若违约系因不可抗力（如政策突变导致购房资格丧失、房屋被查封）或情势变更（如贷款利率大幅调整、税费政策变化）导致，根据《民法典》第五百九十条，违约方可部分或全部免除责任，但需证明不可抗力/情势变更与违约行为存在直接因果关系，且已及时通知对方并提供证明文件（如限购政策文件、法院查封裁定等）。

五、实务操作建议：降低争议风险的关键步骤

1. 明确约定违约金条款：签订意向书时，需写明违约金计算方式（固定金额/比例）、实际损失范围（如包含房价波动损失）、定金与违约金的选择权归属，避免模糊表述；

2. 留存损失证据：实际支出费用需保留发票、合同，房价波动损失可通过网签价、同地段成交记录、评估报告等证明；

3. 优先协商解决：发生违约后，可先通过补充协议调整违约金金额，协商不成再通过诉讼或仲裁主张权利，需注意诉讼时效为3年（自知道或应当知道违约行为之日起算）。

综上，购房意向书违约金计算需以“约定为原则，法定为补充”，结合合同条款、实际损失及法律规定综合判定。签订意向书时明确违约金条款、留存证据，是保障自身权益的关键。

法律依据：

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十二条

当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。

《民法典》 第五百八十五条

当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。