房子70年和50年产权的核心区别体现在土地性质与用途、续期政策、贷款限制、水电费用标准及转让交易成本等方面。70年产权多为住宅用地，续期便利、居住成本低；50年产权多为综合或工业用地，续期需申请、居住及交易成本较高。

房屋产权年限的本质是土地使用权年限，而非房屋所有权本身（房屋所有权是永久的）。我国土地归国家所有，开发商通过出让方式获得土地使用权，年限因土地性质不同而有差异，70年和50年产权的区别主要源于此。

首先是土地性质与用途差异。70年产权对应的土地性质为“住宅建设用地”，房屋用途明确为普通住宅，包括商品房、经济适用房等，这类房屋设计标准围绕居住需求，如户型布局、采光通风、社区配套（幼儿园、会所等）均优先满足居住功能。50年产权的土地性质多为“综合用地”“工业用地”或“教育、科技、文化、卫生、体育用地”，房屋用途可能是商住公寓、LOFT、工业厂房、科研办公楼等，功能上可能兼顾办公与居住，或完全用于非居住场景，例如部分商住公寓无法落户、无学区划分。

其次是续期政策的不同。根据《民法典》第三百五十九条规定，“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋以及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。” 这意味着70年住宅产权到期后无需主动申请，可自动续期，且续期费用可能较低甚至减免（目前尚无全国统一标准，但实践中深圳、温州等地已出现低额续期案例）；而50年非住宅产权到期后，需向政府申请续期，可能面临土地出让金补缴、规划调整拒绝续期等风险，不确定性更高。

贷款政策方面，70年住宅产权因风险较低，银行支持力度更大：首付比例通常为20%-30%（首套房），贷款年限最长可达30年，且可申请公积金贷款（利率更低）；50年产权房屋因属于非住宅，银行审批更严格，首付比例多为50%以上，贷款年限最长不超过10-15年，部分银行甚至不接受公积金贷款，且商业贷款利率可能上浮10%-20%，购房资金压力显著增加。

水电及配套费用也是重要区别。70年住宅严格按照民用标准收取水电费，例如民用电价约0.5-0.6元/度，民用水价约2-3元/吨，且多数配备天然气管道；50年产权房屋若用于居住，水电费可能按商用或工业标准收取（商用电价约0.8-1.5元/度，商用水价约4-6元/吨），部分项目甚至无法接入天然气，需依赖罐装液化气，长期居住成本明显高于住宅。此外，部分50年产权项目因土地性质限制，无法享受民用网络、电视信号等配套，居住便利性打折扣。

转让与交易成本差异同样显著。70年住宅转让时，满足“满五唯一”（房产证满5年且为家庭唯一住房）可免征个人所得税，满2年免征增值税，交易税费较低（通常为1%-3%）；50年产权房屋转让时，无论持有年限长短，均需缴纳增值税（差额的5.6%）、土地增值税（增值额的30%-60%）、个人所得税（差额的20%或全额的1%-2%）等，综合税费可达房价的10%-20%，大幅增加交易成本，流动性也低于住宅。

综上，70年产权房屋更适合长期自住，优势在于续期稳定、居住成本低、贷款便利；50年产权房屋因价格可能较低（通常比同地段住宅低10%-30%），适合短期过渡或办公使用，但需承担更高的居住、贷款及交易成本。购房时需结合自身需求，重点关注土地性质文件（《国有土地使用证》），避免因“产权年限”与“房屋用途”混淆导致权益受损。

法律依据：

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 第十二条

土地使用权出让最高年限按下列用途确定：

1、居住用地70年；

2、工业用地50年；

3、教育、科技、文化、卫生、体育用地年限为50年；

4、商业、旅游、娱乐用地40年；

5、仓储用地50年；

6、综合或者其他用地50年。

《中华人民共和国城市房地产管理法》 第二十一条

土地使用权出让合同约定的年限届满，土地使用者需要继续使用的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。续期的，应重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。