二手房买家违约时，卖家可依据合同约定和法律规定解除合同。若合同中有关于买家违约时卖家解除权的明确约定，可按约定方式解除；若没有约定且买家违约达到根本违约程度，卖家可通过书面通知等方式依法解除合同。

在二手房交易中，当买家出现违约情况时，卖家解除合同需要遵循一定的规则和程序。

查看合同约定。合同是双方权利义务的重要依据，很多二手房买卖合同中会明确约定买家违约的情形以及卖家相应的解除权。例如，合同可能规定买家未在约定时间内支付定金或购房款达到一定期限，卖家有权解除合同。如果存在这样的约定，卖家可以按照合同约定的方式和程序行使解除权，通常可能需要向买家发出书面的解除合同通知，明确告知买家因其违约行为，合同自通知到达时解除。

若合同没有约定或约定不明确，就要依据法律规定来判断买家的违约行为是否达到根本违约的程度。根本违约是指违约行为导致合同目的无法实现。比如买家明确表示不再购买房屋，或者拒绝履行主要的付款义务等。根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，当一方根本违约时，另一方有权解除合同。卖家在这种情况下，同样需要以书面形式通知买家解除合同，通知中应说明解除合同的原因是买家的根本违约行为。

在解除合同后，卖家还需要处理相关的后续事宜。比如，如果买家已经支付了定金，根据定金罚则，卖家有权没收定金；对于买家已经支付的部分购房款，卖家应按照法律规定和合同约定进行处理。同时，卖家还可以要求买家承担因其违约行为给卖家造成的损失，如房屋价格波动导致的差价损失等。

需要注意的是，在整个解除合同的过程中，卖家要注意保留相关的证据，如合同、通知、沟通记录等，以维护自己的合法权益。如果双方就解除合同及相关事宜无法协商一致，卖家可以通过向人民法院提起诉讼的方式来解决纠纷。

法律依据：

《中华人民共和国民法典》 第五百六十二条

当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。

《中华人民共和国民法典》 第五百六十三条

有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。