商品房买卖合同能做担保吗

商品房买卖合同本身不能直接作为担保方式。但在实践中，有以签订买卖合同作为民间借贷合同担保的情况。我国法律规定，这种情况应按民间借贷法律关系审理。若出借人坚持按买卖合同关系起诉，法院会裁定驳回起诉。同时，若要实现担保目的，可通过抵押登记等合法有效的担保方式。

一、商品房买卖合同能做担保吗

商品房买卖合同本身通常不能直接作为担保。担保是为了保障债权的实现，当债务人不履行债务时，债权人可以通过担保物或担保人来实现债权。而商品房买卖合同只是一种约定买卖双方权利义务的合同，它本身并不具备担保的功能。

1、从法律性质角度

担保需要具备法定的形式和要件，比如抵押需要办理抵押登记，质押需要交付质物等。商品房买卖合同只是确立了买卖关系，没有满足担保的法定要求。

2、从实践情况角度

虽然买卖合同不能直接担保，但在一些民间借贷中，存在以签订商品房买卖合同作为借款担保的情况。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。

二、以商品房买卖合同做担保的风险

以商品房买卖合同做担保存在诸多风险。这种方式并非正规的担保形式，可能导致债权人的权益无法得到有效保障。

1、合同效力风险

如果被认定为名为买卖实为担保，可能会因为违反法律规定或公序良俗而导致合同部分或全部无效。比如，若存在恶意串通损害第三人利益的情况，合同效力就会受到质疑。

2、执行风险

当债务人不履行债务时，债权人不能直接依据买卖合同取得房屋所有权。即使通过诉讼，也需要按照民间借贷法律关系进行处理，增加了实现债权的难度和成本。

3、市场风险

在担保期间，房屋市场价格可能会发生波动。如果房价下跌，债权人可能面临抵押物价值不足的风险；如果房价上涨，债务人可能会为了利益而拒绝履行所谓的“买卖合同”。

三、商品房合法有效的担保方式

要对商品房进行合法有效的担保，可以采用以下常见方式。

1、抵押担保

抵押人可以将合法拥有的商品房抵押给债权人，并办理抵押登记手续。在债务人不履行债务时，债权人有权依法以该抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物的价款优先受偿。这种方式是受到法律明确保护的担保方式。

2、保证担保

可以由第三人作为保证人，当债务人不履行债务时，按照约定由保证人履行债务或者承担责任。保证人需要具备相应的代偿能力。

3、质押（一般不常见于商品房）

虽然商品房一般不适用质押，但如果涉及与商品房相关的权利凭证等，在符合法律规定的情况下也可以进行质押。

综上所述，商品房买卖合同不能直接作为担保，以其做担保存在诸多风险，而要保障债权安全，应采用合法有效的担保方式。在实际的法律事务中，还可能涉及担保合同的撤销、担保物的处置等更多复杂问题。如果您在商品房担保等方面遇到法律疑问，欢迎在本站免费问律师，我们会为您提供专业的法律解答。