当房屋租赁合同违约金太高时，根据《民法典》规定，当事人可请求法院或仲裁机构适当减少。若要请求调整，需承担举证责任，证明约定违约金过分高于违约造成的损失。法院或仲裁机构会以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则衡量裁量。对于过高违约金的认定和处理，还涉及到合同条款约定及实际违约情形等方面。
一、房屋租赁合同违约金太高怎么办
当遇到房屋租赁合同违约金太高的情况，当事人可依据法律途径来解决。根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，当事人认为约定的违约金过分高于造成的损失的，可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
1、收集证据
当事人若要请求调整违约金，首先要承担举证责任。需收集因对方违约给自己造成损失的证据，比如因对方提前解除合同，自己寻找新租户所花费的费用、空置期间的租金损失等。只有证明约定的违约金过分高于违约所造成的损失，才有请求调整的可能。
2、向法院或仲裁机构提出请求
可以向有管辖权的人民法院提起诉讼，或者依据合同中的仲裁条款向仲裁机构申请仲裁。在诉讼或仲裁过程中，详细阐述违约金过高的理由，并提交相关证据。法院或仲裁机构会以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
二、房屋租赁合同违约金过高的认定标准
对于房屋租赁合同违约金过高的认定，并没有绝对统一的标准。一般来说，是与违约所造成的实际损失相比较。
1、以实际损失为参照
实际损失是判断违约金是否过高的重要依据。如果违约金的数额远远超过了因违约行为所导致的实际损失，那么就可能被认定为过高。例如，租客提前退租，房东的实际损失可能只是寻找新租客期间的租金损失和一定的中介费用，但合同约定的违约金却高达数月租金，这种情况下就可能被认为违约金过高。
2、考虑合同履行情况
如果合同已经大部分履行，只是出现了轻微的违约行为，而约定的违约金却非常高，这也可能被认定为不合理。比如租客只是晚交了几天租金，但合同约定要支付相当于一个月租金的违约金，这种情况就需要结合实际情况进行判断。
3、结合当事人过错程度
如果违约方的过错程度较轻，而违约金过高，也不符合公平原则。例如，租客因不可抗力因素导致无法继续履行合同，而合同约定了高额违约金，此时就需要考虑调整。
三、如何避免房屋租赁合同违约金过高的问题
为避免在房屋租赁过程中出现违约金过高的问题，当事人可以在签订合同时采取一些措施。
1、明确约定违约金数额或计算方式
在合同中明确约定违约金的具体数额或者合理的计算方式。可以根据可能出现的违约情形，结合实际损失的情况来确定。比如，约定提前解除合同的违约金为一个月租金，或者按照剩余租期租金的一定比例计算。
2、协商确定合理的违约金条款
在签订合同前，双方应充分协商，考虑到各种可能的情况，制定合理的违约金条款。房东和租客都应站在对方的角度思考问题，确保违约金既能起到约束作用，又不会过分加重一方的负担。
3、咨询专业法律人士
在签订重要的房屋租赁合同前，可以咨询专业的律师。律师可以根据相关法律法规和实际情况，为当事人提供合理的建议，帮助审查合同条款，避免出现违约金过高或其他不合理的情况。
当遇到房屋租赁合同违约金太高的问题，当事人要通过合法途径解决。同时，在签订合同时要谨慎约定违约金条款，避免不必要的纠纷。如果您在房屋租赁过程中还遇到其他关于合同条款、违约责任等方面的法律问题，都可以在本站免费问律师，我们将为您提供专业的法律解答。
