买房交了订金但办不了贷款，可与开发商或卖方协商退还订金。若协商不成，需依据合同约定及相关法律规定，判断责任归属，通过合法途径解决，如申请仲裁或提起诉讼。

要明确“订金”和“定金”的区别。“订金”在法律上视为预付款，不具备担保性质。当购房者办不了贷款时，有退还的可能性。而“定金”则具有担保作用，给付定金一方违约，无权要求返还定金；收受定金一方违约，应双倍返还定金。

当出现办不了贷款的情况，第一步应积极与开发商或卖方沟通。向对方说明贷款办理失败的原因，如个人信用问题、银行政策变化等客观因素。诚恳地表达自己希望退还订金、解除购房合同的意愿。在协商过程中，要保留好相关的聊天记录、通话录音等，以备后续可能出现的纠纷。

若与开发商或卖方协商无果，就需要查看购房合同中的具体条款。合同中一般会对贷款办理失败的情况有相应约定，比如是否规定了购房者有责任在一定期限内解决贷款问题，还是双方互不承担违约责任等。如果合同约定对购房者有利，可依据合同要求对方退还订金。

如果合同没有明确约定，或者约定不清晰，就要根据实际情况判断责任归属。如果是因为不可归责于双方的原因导致贷款办不下来，如银行突然收紧贷款政策等，按照公平原则，开发商或卖方应该退还订金。如果是购房者自身原因，如提供虚假资料等导致贷款失败，可能需要承担一定的违约责任，但具体承担方式需根据法律和实际情况判断。

若上述方法都无法解决问题，购房者可以考虑通过法律途径维权。可以向仲裁机构申请仲裁（前提是合同中有仲裁条款），或者向人民法院提起诉讼。在这个过程中，要准备好相关证据，如购房合同、订金支付凭证、与开发商或卖方的沟通记录、贷款办不下来的相关证明等，以维护自己的合法权益。

法律依据：

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十九条

商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。