租房合同终止和合同解除主要区别在于二者的效力、适用范围、发生原因不同。合同解除一般会溯及既往，使合同关系自始消灭；而合同终止通常只使合同关系在未来消灭。合同解除主要适用于非继续性合同；合同终止更适用于继续性合同。二者发生原因也存在差异。

效力方面，合同解除具有溯及既往的效力。当租房合同解除时，意味着双方的权利义务关系不仅在未来不再履行，而且在合同解除前已经履行的部分，也可能根据具体情况进行处理。比如承租人已经支付了几个月的租金，但在合同解除后，对于尚未居住的部分租金，出租人可能需要返还给承租人。而合同终止一般不具有溯及力，它只是使合同关系在终止之后不再存在，对于之前已经履行的部分通常没有影响。例如在租房合同到期自然终止的情况下，双方对于合同履行期间的租金支付、房屋使用等情况无需进行额外的追溯调整。

适用范围方面，合同解除主要适用于非继续性合同。这类合同的履行是一次性的，或者在较短时间内完成主要义务。比如短期的租房合同，若因一方严重违约导致合同无法继续履行，另一方可以解除合同。而合同终止更适用于继续性合同。租房合同就是典型的继续性合同，随着时间推移不断履行，当出现租赁期限届满、承租人死亡且无共同居住人等情况时，合同通常会终止。

发生原因方面，合同解除的原因通常是一方违约、不可抗力等导致合同目的不能实现。比如出租人未经承租人同意擅自进入出租房屋，严重侵犯承租人的居住权益，承租人可以解除合同。而合同终止的原因更为多样，除了合同目的实现外，还包括自然到期、当事人死亡等。比如租房合同约定的租赁期限到期，合同自然终止；或者承租人在租赁期间不幸去世，且没有共同居住人继续租赁，合同也会终止。

法律依据：

《中华人民共和国民法典》 第五百五十七条

有下列情形之一的，债权债务终止：

（一）债务已经履行；

（二）债务相互抵销；

（三）债务人依法将标的物提存；

（四）债权人免除债务；

（五）债权债务同归于一人；

（六）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。

合同解除的，该合同的权利义务关系终止。