分割房产的方式主要有协商分割、裁判分割，分割形式包括实物分割、折价分割、变价分割。具体分割需根据房产的性质，如婚前个人房产、婚后共同房产等情况来确定。

在进行房产分割时，首先要明确房产的性质，这对于分割方式起着决定性作用。

如果是婚前个人房产，通常属于产权登记一方的个人财产，不参与分割。但如果婚后双方对该房产有共同还贷的情况，共同还贷部分及对应的增值部分，另一方有权要求补偿。例如，一方在婚前购买了一套价值100万的房子，首付30万，婚后夫妻共同还贷50万，离婚时该房子价值200万。那么共同还贷部分对应的增值部分，另一方可以获得相应补偿。

对于婚后共同房产，分割方式较为多样。协商分割是较为理想的方式，夫妻双方可以就房产的分割达成一致意见。比如双方约定一方获得房产所有权，同时给予另一方一定的经济补偿；或者约定将房产出售，然后分割售房款。

若协商不成，则可以通过裁判分割，即向法院提起诉讼，由法院根据具体情况进行判决。法院在判决时会考虑多种因素，如双方对房产的贡献大小、照顾子女和女方权益等原则。

从分割形式来看，实物分割适用于房产可以进行物理分割且不影响其使用价值的情况，不过这种情况相对较少。折价分割是指一方获得房产所有权，按照房产的市场价值，给予另一方相应的折价款。变价分割则是将房产出售，然后对所得价款进行分割。

此外，对于一些特殊情况的房产，如父母出资购买的房产，根据不同的出资时间和登记情况，分割方式也有所不同。如果是婚后一方父母出资为子女购买的房产，产权登记在出资人子女名下的，可视为只对自己子女一方的赠与，该房产应认定为夫妻一方的个人财产；由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。

法律依据：

《中华人民共和国民法典》 第二百零八条

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。

第二百零七条

国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律平等保护，任何组织或者个人不得侵犯。

第二百一十条

不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。

国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。

第二百一十一条

当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。