婚后房产离婚时的分割需先依据夫妻双方书面约定，无约定则根据法律规定，结合房产出资来源、产权登记情况、贷款偿还方式等因素认定财产性质，再按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决，具体分割方式包括竞价取得、折价补偿或拍卖变卖后分割价款。

婚后房产分割的核心在于明确财产性质（个人财产或夫妻共同财产），再结合法律原则确定分割方案。司法实践中，法院会综合多方面因素作出判决，具体规则如下：

一、约定优先原则是分割的首要依据。根据《民法典》第一千零六十五条，夫妻可以通过书面形式约定婚姻关系存续期间所得的房产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。该约定对双方具有法律约束力，离婚时应优先按照约定内容分割。例如，双方约定婚后共同购买的房产归女方所有，离婚时男方无权要求分割该房产。若约定不明确或未采用书面形式，则视为没有约定，适用法定分割规则。

二、无约定时，房产性质需结合出资与登记认定。法院会根据房产的出资来源（如个人出资、共同出资、父母出资）和产权登记情况，判断房产属于个人财产还是夫妻共同财产：

1. 一方婚前全款购买，婚后登记在双方名下：婚前全款购买的房产本属个人财产，但婚后登记在双方名下的行为视为对另一方的赠与，该房产转化为夫妻共同财产，离婚时原则上平均分割，但若有证据证明赠与附条件（如以婚姻存续为条件），条件未成就时可能影响分割比例。

2. 一方婚前支付首付，婚后共同还贷：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》第七十八条，夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理；协议不成的，法院可判决该房产归登记一方，尚未归还的贷款为登记一方的个人债务，双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，由登记一方对另一方进行补偿。补偿金额通常按“共同还贷部分×（房产当前价值÷房产购买总价）÷2”计算。

3. 婚后双方共同出资购买：无论房产登记在一方还是双方名下，原则上认定为夫妻共同财产。若双方出资比例不同（如一方出资70%、另一方30%），但未约定按份共有，法院仍可能认定为共同共有，分割时结合照顾原则适当调整比例；若明确约定按份共有，则按出资比例分割。

4. 父母出资参与购买的情形：根据《民法典婚姻家庭编解释（一）》第二十九条，结婚前父母为双方购置房屋出资的，该出资视为对自己子女个人的赠与（除非明确表示赠与双方）；结婚后父母出资的，有约定按约定处理，无约定或约定不明的视为对夫妻双方的赠与，房产一般认定为夫妻共同财产。但实践中，若婚后父母全额出资且房产登记在自己子女名下，法院可能结合出资意愿、家庭习惯等因素，认定为对子女个人的赠与，具体需结合证据（如出资凭证、父母书面声明等）综合判断。

三、分割方式需结合实际情况选择。确定房产为夫妻共同财产后，分割方式由双方协商，协商不成的法院会根据房产实际状况（如是否唯一住房、双方居住需求）判决：

1. 竞价取得：双方均主张房屋所有权且同意竞价的，法院可组织竞价，由出价高者取得房产，向另一方支付折价款；

2. 折价补偿：一方主张所有权，另一方不主张的，由评估机构按市场价格对房产评估，取得所有权的一方需向另一方支付评估价值的50%（或按约定/法定比例）作为补偿；

3. 拍卖变卖分割：双方均不主张所有权的，法院可依法拍卖、变卖房产，对所得价款进行分割。

四、特殊情形下的倾斜分割规则。《民法典》第一千零八十七条明确，分割夫妻共同财产时，应当照顾子女、女方和无过错方权益。例如，房产分割时若子女由女方抚养，法院可能倾向于将房产判归女方所有，以保障子女稳定居住环境；若一方存在重婚、家庭暴力等过错行为，另一方可主张多分房产。此外，若一方隐藏、转移、变卖、毁损夫妻共同房产，离婚分割时该方可能少分或不分房产（《民法典》第一千零九十二条）。

综上，婚后房产分割需结合法律规定与个案事实综合判断，建议当事人在离婚时提前梳理房产出资凭证、产权登记证明、贷款还款记录等证据，必要时通过法律程序维护自身权益。

法律依据：

《中华人民共和国民法典》 第一千零八十七条

离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成的，由人民法院根据财产的具体情况，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决。

对夫或者妻在家庭土地承包经营中享有的权益等，应当依法予以保护。