购房逾期未交房可通过核查合同约定、主动协商沟通、发送书面催告、主张权利选项（继续履行或解除合同）、提起法律诉讼等步骤处理，核心在于依据合同条款和法律规定维护合法权益，同时注重证据留存与时效管理。

一、核查合同约定条款

首先需仔细查阅购房合同中关于逾期交房的条款，重点关注三个核心内容：一是逾期交房的定义，明确开发商超过约定交房日期多久构成违约；二是违约责任约定，如每日按已付房款的万分之几支付违约金，或累计违约金上限；三是合同解除条件，例如“逾期超过90日购房者有权解除合同”等类似条款。若合同中未明确约定或约定模糊，可依据《民法典》第五百六十三条“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的规定主张权利。

二、主动协商沟通与证据留存

购房者应第一时间联系开发商，要求其书面说明逾期原因及具体交房时间。沟通时需全程留存证据，包括但不限于微信/短信聊天记录、通话录音、邮件往来等。若开发商以“疫情影响”“政策调整”等为由主张免责，需要求其提供政府部门出具的相关文件，非因不可抗力或合同约定免责事由导致的逾期，开发商仍需承担违约责任。例如，单纯的施工延误、资金问题等不属于法定免责情形。

三、发送书面催告函固定权利

若协商无果，应向开发商发送正式书面催告函，明确以下内容：一是指出逾期事实及合同依据；二是要求开发商在合理期限内（如15-30日）履行交房义务；三是告知逾期未解决将采取的法律措施（如解除合同、索赔等）。催告函建议通过EMS邮寄，收件人注明开发商法定代表人或项目负责人，信封注明“关于XX项目逾期交房的催告函”，并保留邮寄回执作为证据，此举可中断诉讼时效，同时为后续维权奠定基础。

四、主张权利的两种核心路径

1. 继续履行合同并索赔违约金：若购房者仍希望收房，可依据合同约定要求开发商支付逾期违约金。计算方式通常为“已付房款×日违约金比例×逾期天数”，已付房款包括首付款、银行按揭款等全部款项。若合同约定的违约金过低（如低于同期LPR利率），可依据《民法典》第五百八十五条请求法院或仲裁机构予以增加。

2. 解除合同并要求返还房款及赔偿损失：若开发商逾期交房时间过长（如超过合同约定解除期限或催告后3个月仍未交房），购房者可主张解除合同。此时可要求开发商返还全部已付房款及利息（一般按LPR计算），并按合同约定支付违约金或赔偿实际损失（如租房费用差额等）。

五、提起法律诉讼或仲裁

若开发商拒绝协商或拒不承担责任，购房者可通过法律途径解决：1. 准备材料：购房合同、付款凭证（发票、转账记录）、交房通知书、催告函及邮寄回执、沟通记录等证据；2. 确定管辖：一般由房屋所在地法院管辖，若合同约定仲裁条款则需提交仲裁；3. 诉讼请求：明确要求继续履行合同+支付违约金，或解除合同+返还房款+赔偿损失；4. 财产保全：若担心开发商转移资产，可在诉讼中申请查封其银行账户或房产，确保判决后顺利执行。

需注意，法律程序周期较长（3-6个月甚至更久），建议同时关注开发商资金状况及项目进展，必要时可联合其他业主集体维权，增强谈判筹码。此外，诉讼时效为3年，自知道或应当知道权利受损之日起计算，需避免因拖延导致时效届满。

法律依据：

《商品房销售管理办法》 第三十条

房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。

《中华人民共和国民法典》 第五百七十七条

当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。