房屋权利人和持证人的核心区别在于权利归属与法律地位不同。房屋权利人是依法对房屋享有所有权、用益物权或担保物权等合法权利的主体，其权利受法律保护；持证人则是持有不动产权属证书的自然人或法人，仅为证书的持有者，不一定是实际权利人。两者在权利内容、与不动产登记的关联等方面也存在显著差异。
要明确房屋权利人和持证人的区别，需先分别厘清两者的法律定义及内涵。
房屋权利人：权利的实际享有者
房屋权利人是指基于法律规定、合同约定或其他合法原因，对房屋享有直接支配和排他性权利的主体。根据《民法典》相关规定，房屋权利主要包括所有权、用益物权（如居住权、地役权）和担保物权（如抵押权）。其中，所有权是最完整的权利，包含占有、使用、收益、处分四项权能，例如房屋的所有权人可以自行居住、出租获利或出售房屋。用益物权和担保物权则是在所有权基础上产生的他物权，如居住权人有权按约定占有、使用他人房屋，抵押权人在债务人不履行债务时可就房屋优先受偿。
房屋权利人的权利来源通常分为原始取得（如自建房屋、依法没收等）和继受取得（如通过买卖、赠与、继承等方式取得）。根据《民法典》第209条，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外”，除法律另有规定（如继承、法院判决等非基于法律行为的物权变动）外，房屋权利人需通过不动产登记机构登记，其权利才能对外产生对抗效力。
持证人：权属证书的持有者
持证人是指持有由不动产登记机构颁发的《不动产权证书》的自然人、法人或非法人组织。不动产权证书是登记机构对不动产权利归属和内容的记载，是权利人享有该不动产物权的证明（《民法典》第217条）。但需注意，持证人不等于权利人，证书仅是权利的“外在凭证”，而非权利本身。实践中，持证人与权利人不一致的情形较为常见：
例如，夫妻婚后共同购买的房屋，若仅登记在一方名下，持证人是登记的一方，但另一方基于婚姻关系和出资情况，同样属于房屋权利人（共有人）；未成年人的房屋通常由监护人代为持有证书，持证人是监护人，而实际权利人是未成年人；在借名买房的情形中（需符合法律规定），实际出资人是权利人，登记在他人名下时，持证人是登记方，但实际权利人需通过书面协议等证据证明其权利（需注意借名买房可能因违反限购政策等导致协议无效，存在法律风险）。
两者的核心区别
1. 权利归属不同：房屋权利人是房屋权利的主体，依法享有占有、使用、收益、处分等具体权利；持证人仅是不动产权证书的物理持有者，若未被登记为权利人，则不享有任何房屋权利。
2. 法律地位不同：权利人的权利受《民法典》《不动产登记暂行条例》等法律保护，他人侵害其权利时，权利人可通过诉讼、仲裁等方式主张权利；持证人若并非权利人，其持有证书的行为本身不受法律保护，无权以持证人身份主张房屋权利。
3. 与不动产登记的关联不同：房屋权利人的身份通常需经不动产登记机构登记确认（特殊情形如继承、法院判决等除外），登记是权利人对外公示权利的法定方式；持证人是不动产登记簿上记载的“权利人”姓名或名称的对应主体，即登记机构将证书颁发给登记簿记载的主体，因此持证人是登记的“记载对象”，但记载对象不一定是真实权利人（如借名登记）。
4. 权利内容不同：权利人可根据权利类型（所有权、居住权、抵押权等）享有具体的权利内容，例如所有权人可出售房屋，抵押权人可在债务到期后行使优先受偿权；持证人无任何权利内容，其持有证书的行为不赋予任何实体权利。
实践中的注意事项
1. 不动产权属以登记为准，而非证书本身。根据《民法典》第216条，“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”，购买房屋、接受抵押等行为时，需通过不动产登记机构查询登记簿信息，确认真实权利人，而非仅查看持证人身份。
2. 共有房屋应及时登记所有权利人。夫妻共有、合伙共有等情形下，建议将全部权利人登记在不动产登记簿上，避免仅登记部分权利人（即仅一人为持证人），否则可能导致未登记的权利人无法对抗善意第三人，引发纠纷。
3. 借名买房需谨慎。若因限购、贷款等原因借用他人名义购房，需签订书面借名协议，明确双方权利义务，并保留出资证明、还款记录等证据，但需注意借名协议可能因违反法律强制性规定（如规避限购政策）而无效，最终导致实际权利人无法取得房屋权利。
综上，房屋权利人和持证人是两个不同的法律概念，前者是权利的核心主体，后者是证书的持有载体。实践中，需以不动产登记簿记载的权利人为准，避免混淆持证人与权利人的身份，以维护自身合法权益。
法律依据：
《中华人民共和国城市房地产管理法》 第六十条
国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。
《中华人民共和国民法典》 第二百零九条
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
《中华人民共和国民法典》 第二百一十四条
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
