区分大产权与小产权的核心在于产权证书的合法性、土地性质、法律保障及交易流通性，具体可通过是否具备国家颁发的不动产权证书、土地是否为国有出让性质、能否自由交易过户等关键要素判断。

一、产权证书的核心差异

大产权房屋由国家统一颁发不动产权证书，证书由不动产登记机构核发，包含房屋所有权和土地使用权两部分内容，具有法律效力。证书上会明确标注土地性质（如“国有出让”）、使用年限（住宅70年、商业40年等）及房屋具体信息。购房者可通过“不动产登记查询系统”核实证书真伪及房屋状态。

小产权房屋通常无国家认可的产权证书，仅可能持有乡镇政府或村委会出具的“宅基地使用证明”“集体建房协议”等非正规文件，此类证明不具备法律效力，无法在国家不动产登记系统备案。部分小产权房甚至仅以“购房协议”作为交易凭证，缺乏产权归属的法定证明。

二、土地性质的本质不同

大产权房屋的土地性质为国有出让土地，开发商通过“招拍挂”等合法程序从政府手中取得土地使用权，并缴纳土地出让金，土地使用权可依法转让、抵押。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，国有出让土地上的房屋所有权与土地使用权同步转移，交易合法合规。

小产权房屋的土地多为集体建设用地或国有划拨土地。集体建设用地属于农村集体经济组织所有，根据《土地管理法》，集体土地不得擅自用于非农业建设，其建设的房屋仅能在本集体经济组织成员内部转让；国有划拨土地则多为公益事业或保障性住房用地，未经政府批准补缴土地出让金，不得上市交易。

三、法律保障程度的根本区别

大产权房屋的交易受《民法典》《城市房地产管理法》等法律保护，买卖双方签订的购房合同合法有效，完成过户后房屋所有权发生转移，购房者可依法享有占有、使用、收益和处分的权利，如抵押、继承、赠与等。

小产权房屋交易不受法律保护。根据《民法典》及相关司法解释，集体土地上的房屋向非本集体经济组织成员转让的，交易合同可能被认定为无效，无法办理过户手续。即便签订协议，购房者也无法获得房屋所有权，若遇拆迁、土地征收等情况，可能无法获得与大产权房屋同等的补偿。

四、交易流通的限制差异

大产权房屋可在市场上自由流通，满足条件（如无抵押、查封）即可上市交易，支持按揭贷款、公积金贷款，且过户流程规范，需通过不动产登记中心办理产权转移登记。

小产权房屋无法进入正规房地产市场流通，不能办理银行贷款，交易仅能通过私下协议完成，且受限于土地性质，只能在集体组织内部成员间转让，非集体成员购买后无法获得法律认可的产权，存在“一房多卖”“产权纠纷”等风险。

五、价格与风险的显著对比

小产权房屋价格通常仅为同地段大产权房的50%-70%，主要因土地成本低（无需缴纳土地出让金）、建设审批流程简化。但低价背后隐藏高风险：其一，无法过户导致产权不清晰，易引发纠纷；其二，无规划许可可能被认定为“违建”，面临拆除风险；其三，无法享受学区划分、落户等公共服务；其四，土地增值收益与购房者无关，房屋升值后原房主可能反悔主张合同无效。

大产权房屋虽价格较高，但具备完整产权，可享受公共服务、自由交易、资产保值等优势，是市场流通的主流房源。

总结：购房者的核心核实步骤

购房时，需重点核查房屋是否具备国有出让土地使用证和不动产权证书，通过当地不动产登记中心查询土地性质及产权状态，拒绝购买仅持有“乡镇证明”“村委会协议”的小产权房。若对产权性质存疑，可要求开发商或卖方提供土地出让合同、规划许可证等官方文件，必要时咨询专业律师，避免因产权问题导致财产损失。

法律依据：

《中华人民共和国城市房地产管理法》 第六十一条

以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。