二手房交易中卖方违约，核心处理步骤包括证据收集、协商沟通、发送履约催告函、提起诉讼或仲裁，最终通过法律程序主张继续履行合同、解除合同并要求赔偿损失或支付违约金，具体需结合合同约定及实际损失综合判断。

在二手房交易中，卖方违约是常见纠纷类型，需通过合法途径维护权益。处理时需遵循“先厘清事实、再固定证据、后依法维权”的原则，具体流程如下：

第一步：明确违约情形及固定证据
首先需根据《二手房买卖合同》（或《存量房买卖合同》）明确卖方违约的具体情形，常见包括：拒绝配合办理过户手续、逾期交房、擅自提高房价、一房多卖、隐瞒房屋重大瑕疵（如抵押、查封、违建等）。此时需立即收集核心证据，包括但不限于：
1. 书面合同文本（需包含违约责任条款）；
2. 已支付款项的凭证（定金收条、首付款转账记录、银行流水等）；
3. 双方沟通记录（微信/短信聊天记录、邮件、通话录音等，需体现卖方明确表示不履行合同或拖延履行的内容）；
4. 房屋权属证明（房产证、不动产登记查询结果，用于证明房屋状态是否符合交易条件）；
5. 第三方机构证明（如物业交房通知、评估报告、验房记录等，用于佐证卖方未按约定交付房屋或房屋存在质量问题）。

第二步：优先通过协商解决争议
在证据充分的基础上，建议先与卖方进行协商。协商时需明确提出以下诉求：
1. 要求继续履行合同：若买方仍希望购买房屋，可要求卖方限期履行过户、交房等义务，并承担逾期履行的违约金（按合同约定标准，如每日按已付款的万分之五计算）；
2. 解除合同并赔偿损失：若买方不愿继续交易，可要求解除合同，卖方退还已付款项（含定金、首付款等），并按合同约定支付违约金（通常为定金双倍返还或总房款的10%-20%），同时可主张实际损失赔偿（如已支付的中介费、贷款利息损失、房屋差价损失等）。
协商过程中需注意留存书面沟通记录（如签署补充协议、会议纪要等），避免口头承诺无据可依。

第三步：发送正式履约催告函或解约函
若协商无果，或卖方明确拒绝沟通，需向卖方发送书面《履约催告函》或《解除合同通知书》，该步骤具有中断诉讼时效、固定卖方违约事实的法律效力。函件需包含以下内容：
1. 明确指出卖方违约的具体条款及事实依据；
2. 提出限期履行要求（如“限你方3日内配合办理过户手续”）或解除合同的决定；
3. 说明逾期不履行的法律后果（如将通过诉讼主张赔偿）。
函件需通过EMS等可追溯的快递方式寄送，收件人信息需与合同载明的卖方地址一致，并在快递单备注“关于XX房屋买卖合同履约催告函”，保留快递底单及签收记录作为送达证据。

第四步：通过诉讼或仲裁主张权利
若卖方在催告后仍不履行，需根据合同约定的争议解决方式（诉讼或仲裁）启动法律程序。
1. 确定诉讼请求：根据实际需求选择以下诉求：
- 主张继续履行：需满足房屋未被查封、卖方具备履约能力（如无其他产权纠纷），《中华人民共和国民法典》第五百八十条规定，非金钱债务存在“法律上或事实上不能履行”情形的，法院可驳回继续履行请求，故需提前核查房屋状态；
- 主张解除合同+赔偿损失：包括返还已付款、支付违约金（合同约定优先，约定过低可请求法院增加，约定过高卖方有权请求调减）、赔偿实际损失（需提供中介费发票、贷款合同、房屋现价评估报告等证据）。
2. 确定管辖法院或仲裁机构：合同约定仲裁条款的，向约定的仲裁委申请仲裁；无约定的，向房屋所在地或被告住所地法院提起诉讼（房屋所在地法院管辖更便于后续执行）。
3. 注意诉讼时效：根据《民法典》第一百八十八条，主张违约责任的诉讼时效为3年，自卖方违约行为发生之日或买方知道/应当知道违约之日起计算，需在时效内提起诉讼，避免丧失胜诉权。

第五步：执行阶段的权益实现
若法院判决或仲裁裁决支持买方诉求，卖方拒不履行的，可向法院申请强制执行。涉及金钱给付的（如返还房款、支付违约金），可申请查封卖方银行账户、房产、车辆等财产；涉及继续履行的（如协助过户），可凭生效法律文书直接向不动产登记中心申请强制过户，无需卖方配合。

需特别提示：二手房交易中，合同条款的明确性是维权关键，建议签订合同时明确约定违约责任（如违约金计算标准、损失赔偿范围）、房屋核验条款（如卖方需保证无抵押、查封等权利瑕疵）、争议解决方式等内容，从源头降低违约风险。如遇复杂情况（如卖方失联、房屋被查封），建议及时委托律师介入，通过财产保全、调查取证等措施最大化保障自身权益。

法律依据：

《中华人民共和国民法典》 第五百零九条

当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。

《中华人民共和国民法典》 第五百七十七条

当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。