共有产权住房离婚时的财产分割需结合房屋性质、个人与政府产权比例、出资情况及政策限制综合处理，通常可通过协议分割、竞价取得、折价补偿或按份分割等方式解决，分割过程需遵守共有产权住房上市交易限制及政府优先回购权等规定。

共有产权住房是政府与购房人按份共有产权的保障性住房，其分割不同于普通商品房，需同时满足《民法典》婚姻家庭编的规定及地方共有产权住房管理办法的特殊要求。以下从分割原则、具体方式、核心因素及法律依据展开详细说明：

首先，需明确共有产权住房的“双重属性”。此类住房的产权由个人和政府（或代持机构）按比例共有，个人仅享有部分产权（如60%-80%），且转让、抵押等权利受政策严格限制（如需满足一定持有年限、优先向政府或符合条件的家庭转让等）。因此，离婚分割时不能仅按普通夫妻共同财产直接分割，必须先厘清个人享有的产权比例及可处置范围。

其次，分割需遵循三大基本原则。一是协议优先原则，夫妻双方可协商确定分割方案，如一方取得房屋个人产权部分，向另一方补偿相应折价款；或双方均放弃，由政府按规定回购后分割回购款。二是保护个人产权比例原则，分割范围仅限于夫妻共同享有的个人产权部分，政府产权部分不参与分割。三是政策合规原则，分割结果需符合共有产权住房管理办法，如未满足持有年限的，可能无法直接分割产权，需待条件具备后处理。

具体分割方式需根据实际情况选择。若双方均主张房屋个人产权部分，可通过竞价方式确定归属，出价高者取得产权，并向另一方补偿折价款，同时需确保取得方仍符合共有产权住房保障资格；若仅一方主张，可采用折价补偿方式，此时个人产权比例、已支付房款、房屋增值部分是计算折价补偿款的核心因素，例如个人产权比例为70%，已支付房款50万元，房屋现评估价200万元，则个人可分割的产权价值为200万×70%=140万元，扣除未偿还贷款后，按夫妻共同财产原则分割（如均等分割则补偿另一方70万元）；若双方均不主张，可申请政府按规定回购，回购款扣除相关费用后，再按夫妻共同财产分割回购所得。

特殊情况下，若共有产权住房仍处于限售期（如北京规定需持有满5年方可转让），或购房人离婚后不再符合保障资格，政府可能行使优先回购权，此时夫妻双方需配合办理回购手续，分割回购款而非房屋产权。此外，若房屋为婚前一方申请并购买，婚后共同偿还贷款，共同还贷部分及对应增值部分应作为夫妻共同财产分割，婚前个人出资部分仍归个人所有。

法律层面，分割需依据《民法典》第1087条“离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成的，由人民法院根据财产的具体情况，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决”，同时结合《共有产权住房管理办法》等地方规定。实践中，法院会重点审查个人产权比例证明、购房合同、出资凭证（如首付款、贷款还款记录）、婚姻关系证明等证据，以确定夫妻共同财产范围及分割比例。

综上，共有产权住房离婚分割需兼顾法律规定与政策限制，建议夫妻优先通过协商达成一致，协商不成起诉时，需提前准备产权比例文件、购房款支付凭证、还贷记录等关键证据，确保分割方案符合法律及政策要求。

法律依据：

《中华人民共和国民法典》 第三百零四条

共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。

共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。