自己买卖房屋需经历前期准备（房屋核验、购房资格审查）、签订合同、资金监管与付款、过户与税费缴纳、房屋交接五个核心流程，每个环节需严格遵循法律规定，确保交易安全与合法性。

自己买卖房屋（即“自主交易”）需严格按照法律规定与流程操作，以规避风险。以下是具体步骤：

一、前期准备：核查交易合法性基础

房屋核验是确保交易合法性的前提。卖方需先到不动产登记中心或通过当地政务服务平台，查询房屋产权状态，确认无抵押、查封、共有权纠纷等限制交易情形，并获取《不动产登记簿查询结果》。若房屋存在按揭贷款，需提前结清并办理抵押注销手续。

购房者需完成购房资格审查。根据所在城市政策，通过当地住房保障和房产管理局官网或线下窗口提交材料（如身份证、户口本、婚姻证明、社保/个税缴纳证明等），确认具备购房资格。部分城市实行限购政策，需特别注意区域或套数限制。

二、签订合同：明确权利义务与风险条款

双方需签订《存量房买卖合同》，合同需明确房屋基本信息（地址、产权证号、面积等）、成交价格、价款支付方式（如定金、首付款、尾款的金额及支付时间）、房屋交付时间、违约责任（如逾期付款/交房的违约金比例、解约条件）等核心条款。

为降低法律风险，可参考当地住建部门发布的合同示范文本（如北京市《存量房屋买卖合同》（自行成交版）），并补充约定特殊事项，例如房屋内固定设施设备的归属、户口迁移期限、物业费结算节点等。若涉及房屋瑕疵（如漏水、违建），卖方需如实告知并写入合同，否则可能因“故意隐瞒”承担赔偿责任。

三、资金监管：保障交易资金安全

资金监管是保障交易资金安全的关键环节。双方可通过银行或第三方监管机构办理资金监管：买方将购房款存入监管账户，待过户完成后，资金自动划转给卖方。避免直接向卖方支付大额现金或未经监管的转账，以防“一房多卖”或卖方卷款跑路。

定金通常在合同签订时支付，金额一般不超过总房款的20%（超出部分不受定金罚则保护）；首付款需在过户前存入监管账户，尾款可约定在房屋交付后支付。若买方需贷款，需提前向银行申请按揭，待贷款审批通过后再办理过户。

四、过户与税费缴纳：完成产权转移

过户需到房屋所在地不动产登记中心办理，双方需携带身份证、户口本、结婚证（已婚）、不动产权证、买卖合同、资金监管证明等材料。登记中心审核材料无误后，进行房屋产权核查与测绘，确认无异议后受理过户申请。

税费缴纳需根据房屋性质（商品房、经济适用房等）、是否满5年、是否唯一住房等因素计算，主要包括：买方承担契税（首套房90㎡以下1%，90-144㎡1.5%，144㎡以上3%；二套房税率可能上浮）、印花税（0.05%）；卖方承担增值税及附加（房屋满2年免征，未满2年按5.6%缴纳）、个人所得税（满5年且唯一住房免征，否则按差额20%或全额1%缴纳）。具体税率以当地税务部门规定为准。

五、房屋交接：确认房屋状态与费用结清

过户完成后，双方需办理房屋交接。买方应现场验收房屋结构、水电燃气设施、门窗等是否与合同约定一致，核查《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》是否齐全。同时，需结清物业费、水电费、燃气费、供暖费等，并办理水电气网的过户手续，避免后续产生欠费纠纷。卖方需迁出户口，若合同约定户口迁移义务，需确保在约定期限内完成，否则需承担违约责任。

自主交易需买卖双方具备较强的法律意识与细节把控能力，建议在关键环节（如合同签订、税费计算）咨询专业律师或不动产登记部门，确保交易合法合规。

法律依据：

《不动产登记暂行条例》 第二十一条

登记事项自记载于不动产登记簿时完成登记。

不动产登记机构完成登记，应当依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明。

《中华人民共和国城市房地产管理法》 第六十一条

房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。

法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。