动迁房和商品房不动产证在土地性质体现、交易限制标识、价格影响因素备注等方面存在区别。

土地性质体现。商品房的不动产证上土地性质一般为出让，意味着开发商在建造房屋时，已经按照规定向国家缴纳了土地出让金，购房者拥有完整的土地使用权。而动迁房的土地性质可能是划拨，这是政府为了安置动迁居民而无偿提供的土地，在一定条件下，如上市交易时，可能需要补缴土地出让金。

交易限制标识。动迁房通常会受到一些交易限制，例如在一定期限内（一般为3到5年）不得上市交易。不动产证上可能会有相关的备注信息，以提醒购房者注意这些限制。而商品房在取得不动产证后，通常可以自由交易，没有类似的时间限制。

价格影响因素备注。商品房的价格主要由市场供求关系决定，其不动产证上一般不会对价格形成因素做特殊备注。而动迁房的价格可能受到多种因素的影响，如动迁政策、安置协议等。在不动产证上，可能会有关于房屋价格形成的特殊说明，以体现其与商品房的差异。

来源及产权完整性标识。从不动产证的登记信息中可以看出房屋的来源。商品房是通过正规的房地产开发流程建设并销售的，产权相对清晰和完整。动迁房是因城市建设、土地开发等原因进行拆迁后安置给被拆迁人的房屋，其产权可能在某些方面与商品房有所不同。例如，部分动迁房可能存在多个共有人，且产权份额可能在不动产证上有明确标注，这在商品房中相对少见。

政策福利体现。动迁房往往带有一定的政策福利性质，以保障动迁居民的居住权益。不动产证上可能会有相关的政策说明或标识，表明该房屋享受了特定的政策优惠。而商品房是纯粹的市场交易产物，不存在这类政策福利标识。

法律依据：

《城市房地产管理法》 第六十一条

以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。