办理不动产证时契税的计算与房屋面积、购房套数等因素相关。首套房和二套房90平方米及以下契税一般按1%征收，首套房90平方米以上契税按1.5%征收，二套房90平方米以上按2%征收，三套房及以上通常按3%征收。

在办理不动产证时，契税的计算是一个重要环节，其征收标准受到多种因素的影响。

契税计算与房屋面积紧密相关。一般情况下，房屋面积的大小会划分不同的契税征收档次。同时，购房者拥有的房屋套数也是关键因素，不同套数的房屋契税征收比例有所不同。

对于首套房，如果房屋面积在90平方米及以下，契税按照房屋总价的1%来征收。例如，购买一套价值100万元的90平方米及以下的首套房，那么需要缴纳的契税为100万×1% = 1万元。若房屋面积在90平方米以上，契税则按照房屋总价的1.5%征收。假设购买一套价值150万元的首套房，面积为100平方米，此时应缴纳的契税为150万×1.5% = 2.25万元。

对于二套房，当房屋面积在90平方米及以下时，契税同样按照房屋总价的1%征收。而当房屋面积在90平方米以上时，契税按照房屋总价的2%征收。比如，购买一套价值200万元、面积为110平方米的二套房，应缴纳的契税为200万×2% = 4万元。

对于三套房及以上，契税征收比例相对较高，通常统一按照房屋总价的3%征收。例如，购买一套价值300万元的三套房，需要缴纳的契税为300万×3% = 9万元。

需要注意的是，不同地区可能会根据当地的实际情况对契税政策进行调整。所以，在具体计算和缴纳契税时，要以当地税务部门公布的政策为准。

法律依据：

《中华人民共和国契税法》 第三条

契税税率为百分之三至百分之五。契税的具体适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的税率幅度内提出，报同级人民代表大会常务委员会决定，并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。省、自治区、直辖市可以依照前款规定的程序对不同主体、不同地区、不同类型的住房的权属转移确定差别税率。

《中华人民共和国契税法》 第九条

契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当日，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当日。