买方可以退房的情况主要有开发商违约、房屋质量问题、不可抗力因素、购房合同无效、开发商擅自变更规划设计等。

开发商违约是常见的可退房情形。若开发商未按照合同约定的时间交付房屋，且逾期达到一定期限，比如合同约定超过 90 天仍未交房，买方有权解除合同并要求退房。如果开发商在销售房屋时存在欺诈行为，例如故意隐瞒房屋已经抵押、出卖给第三人等重要事实，买方也可以主张退房。

房屋质量问题严重影响正常居住使用时，买方可以退房。像房屋主体结构质量不合格，经核验确实存在问题，无法满足居住安全；或者房屋存在严重的质量瑕疵，如大面积漏水、墙体裂缝等，且经过多次维修仍无法解决，影响到买方的正常生活，买方就有理由要求退房。

不可抗力因素也可能导致买方退房。例如发生自然灾害、战争等不可抗力事件，使得房屋无法按照合同约定交付或者房屋本身遭受严重损坏，无法实现购房目的，买方可以与开发商协商退房。

购房合同无效时，买方自然可以退房。比如开发商未取得商品房预售许可证明就销售房屋，这种情况下签订的购房合同是无效的，买方可以要求退房并返还已付购房款及利息。

开发商擅自变更规划设计也是买方可以退房的理由。如果开发商未经买方同意，擅自改变房屋的户型、朝向、面积等规划设计，买方有权要求解除合同并退房。因为规划设计的变更可能会影响到买方对房屋的使用和预期，买方有权维护自己的合法权益。在这些情况下，买方应及时收集相关证据，通过合法途径主张自己的退房权利。

法律依据：

《民法典》 第五百六十二条

当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。

第五百六十三条

有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。