一房多卖时房子的归属需要根据不同情况判断，一般已办理产权过户登记的买受人优先取得房屋所有权；均未办理产权过户登记的，已合法占有房屋的买受人优先；既未办理过户也未占有房屋的，合同成立在先的买受人有优先获得房屋的权利。

在司法实践和法律规定中，一房多卖的房屋归属有明确的判定规则。

已办理产权过户登记的情况：根据《民法典》物权编的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。这意味着，当出卖人将房屋卖给多个买受人，其中有买受人已经办理了产权过户登记手续，那么该买受人就依法取得了房屋的所有权。因为产权登记是物权变动的关键要件，一旦完成登记，物权就发生了转移，该买受人成为房屋的合法所有权人。

均未办理产权过户登记的情况：如果多个买受人都没有办理产权过户登记，那么已合法占有房屋的买受人会优先获得房屋。合法占有可以是实际入住、装修等对房屋进行实际控制和使用的行为。占有房屋体现了对房屋的实际支配，在没有办理过户登记的情况下，这种实际的控制和使用具有一定的优先性。

既未办理过户也未占有房屋的情况：当多个买受人既没有办理产权过户登记，也没有合法占有房屋时，合同成立在先的买受人有优先获得房屋的权利。合同成立时间的先后可以通过合同签订的日期、付款凭证等证据来确定。合同成立在先，说明该买受人更早地与出卖人达成了房屋买卖的合意，从公平和诚实信用的原则出发，其权益应得到优先保护。

需要注意的是，对于没有获得房屋所有权的买受人，其可以依据与出卖人签订的合同，要求出卖人承担违约责任，赔偿因一房多卖给自己造成的损失。

法律依据：

《中华人民共和国城市房地产管理法》 第六十条

国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。

《中华人民共和国民法典》 第二百零九条

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

《中华人民共和国民法典》 第二百一十四条

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。