房子不更名的协议书需明确双方主体信息、房屋基本情况、权利义务分配、风险承担、违约责任及争议解决方式，核心在于通过合同条款约定使用权、收益权归属及产权未转移的风险防范，同时需附相关证明材料以确保效力。

在房屋未办理更名（即产权变更登记）的情况下，协议书的核心是通过合同约定厘清双方权利义务，规避潜在风险。以下从协议必备条款及撰写要点展开说明：

一、主体与房屋信息条款：确保身份与标的明确

协议需首先列明双方当事人身份信息：包括姓名、身份证号码、联系方式、住址等，若为企业主体需注明统一社会信用代码。房屋基本情况需详细描述，包括具体地址（精确到门牌号）、不动产权证号、建筑面积、房屋性质（如商品房、经济适用房）、产权人信息及当前产权状态（如是否有抵押、查封等权利限制）。此部分需与不动产权证信息完全一致，避免因描述误差导致标的指向不明，必要时可附房产证复印件作为附件。

二、背景与目的条款：说明“不更名”的原因

需明确约定“不办理产权变更登记”的具体原因，例如：原产权人按揭贷款未结清、政策限制（如经济适用房未满上市年限）、双方约定未来满足条件后再更名，或仅涉及房屋使用权转让等。清晰的背景说明可减少后续因“为何不更名”产生的争议，同时为权利义务分配提供逻辑基础。

三、权利义务条款：界定使用权与收益权归属

若不涉及产权转移，协议通常围绕“使用权”展开约定：1. 使用权主体：明确房屋由哪一方或双方共同使用，使用期限（如“自协议生效之日起至20XX年XX月XX日止”或“无固定期限，直至满足更名条件”）；2. 收益权分配：若房屋用于出租，租金归使用方还是原产权人，是否需按比例分配，租金标准及支付方式需明确；3. 费用承担：物业费、水电费、供暖费等日常支出由谁承担，若约定由使用方承担，需明确支付期限及逾期责任；4. 原产权人义务：需承诺不得擅自干涉使用方的合法使用权，例如不得无故要求腾退、不得单方提高使用费用等。

四、风险承担条款：防范产权未转移的潜在风险

不更名的核心风险在于“物权未变动”，需重点约定：1. 产权风险：原产权人需承诺房屋无权属争议、未被查封，且不得擅自以出售、抵押、赠与等方式处分房屋，否则需承担违约责任（如返还已付款项、赔偿房屋增值损失）；2. 外部风险：若因原产权人债务纠纷导致房屋被法院强制执行，使用方有权解除协议并要求原产权人赔偿全部损失（包括已支付费用、装修损失、预期收益等）；3. 税费约定：若未来办理更名，需明确契税、个人所得税等税费的承担方（如“全部由使用方承担”或“按法定比例分担”），避免事后扯皮。

五、违约责任条款：明确违约后果与赔偿标准

需针对不同违约情形约定责任：1. 原产权人违约：如擅自出售房屋，需按房屋当前市场价值的20%支付违约金，并赔偿使用方实际损失；2. 使用方违约：如拖欠费用超30日，需按日支付逾期金额千分之五的违约金，累计逾期60日的，原产权人有权解除协议并要求腾退；3. 协议解除后处理：约定房屋返还条件（如恢复原状、结清费用）及费用承担。

六、争议解决与生效条款：确保协议可执行

争议解决方式可约定“协商不成的，由房屋所在地人民法院诉讼解决”，管辖法院明确为房屋所在地可降低维权成本。协议生效需双方签字捺印（个人）或盖章（企业），建议由2名无利害关系见证人签字，并附见证人身份证复印件；若涉及大额款项或复杂情况，可办理公证以增强证据效力。附件需列明：双方身份证复印件、不动产权证复印件、房屋现状照片、相关证明文件（如按揭贷款合同、政策限制文件等）。

法律提示：协议有效但无法对抗善意第三人，根据《民法典》第209条，不动产物权变动以登记为生效要件，未更名的协议仅具有债权效力，不能阻止原产权人将房屋出售给善意第三人。因此，协议中需明确“产权未转移的风险由双方知晓，原产权人不得利用产权优势损害使用方权益”，并建议通过办理预告登记（若符合条件）或定期查询房屋产权状态（如通过不动产登记中心官网）降低风险。

法律依据：

《中华人民共和国民法典》 第五百九十五条

买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

《中华人民共和国民法典》 第五百九十六条

买卖合同的内容一般包括标的物的名称、数量、质量、价款、履行期限、履行地点和方式、包装方式、检验标准和方法、结算方式、合同使用的文字及其效力等条款。