房屋租赁合同约定违约金过高时，可通过与对方协商调整、向人民法院或仲裁机构请求减少两种主要途径解决。调整需以实际损失为基础，结合合同履行情况、当事人过错程度等因素，依据法律规定合理确定违约金数额。

在房屋租赁合同关系中，违约金条款的设置旨在保障合同履行，但实践中可能出现约定违约金过高的情况。此时，需依据法律规定和实际情况采取合理措施调整，以平衡当事人之间的权利义务。

一、法律依据：违约金调整的权利基础
根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条规定，“约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少”。这明确赋予了当事人请求调整过高违约金的权利，法院或仲裁机构有权结合实际情况进行干预，以实现公平原则。

二、认定“违约金过高”的标准
法律并未明确“过高”的具体数值，但司法实践中通常以“过分高于造成的损失”为核心判断标准。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》等相关规定及指导意见，一般认为若约定的违约金数额超过因违约行为造成实际损失的30%，可认定为“过分高于造成的损失”。此处的“实际损失”包括直接损失（如租金损失、房屋空置期间的物业费等）和间接损失（如预期可得租金收益等合理预期利益），需结合具体案情综合认定。

三、协商调整：优先选择的解决方式
在发现违约金过高时，建议优先通过协商方式解决。协商具有成本低、效率高的优势，且能减少当事人之间的矛盾。协商过程中，主张调整违约金的一方需主动提供证据证明实际损失情况（如房屋空置期的租金损失凭证、维修费用票据等），并基于实际损失合理提出调整后的违约金比例（如按实际损失的1.3倍以内主张）。另一方若认可损失情况，可通过签订补充协议明确调整后的违约金条款，避免后续争议。

四、诉讼或仲裁：司法途径的适用
若协商无法达成一致，当事人可通过诉讼或仲裁请求调整违约金。需注意以下要点：
1. 管辖问题：若合同中约定了仲裁条款（如“因本合同产生的争议由XX仲裁委员会仲裁”），则需通过仲裁解决；若无约定或约定无效，可向被告住所地或合同履行地（通常为房屋所在地）人民法院提起诉讼。
2. 举证责任：主张违约金过高的一方需承担举证责任，证明约定的违约金“过分高于造成的损失”，需提供实际损失的具体证据（如租金支付记录、房屋空置证明、第三方评估报告等）。
3. 法院调整的考量因素：法院或仲裁机构调整违约金时，会综合考虑实际损失数额、合同的履行情况（如已履行期限、剩余租期）、当事人的过错程度（如违约方是否故意违约）、当事人的预期利益以及当地的市场行情等因素，最终确定公平合理的违约金数额。

五、实践中的注意事项
1. 避免滥用权利：违约金调整制度旨在平衡利益，而非允许违约方逃避责任。若当事人故意违约后滥用调整权利，法院可能不予支持或仅小幅调整。
2. 调整幅度的合理性：即使认定违约金过高，法院通常不会将违约金直接调整为零，而是根据实际损失和公平原则确定合理数额，一般以弥补实际损失为主要目的，兼顾惩罚性。
3. 及时行使权利：当事人需在诉讼或仲裁中明确提出调整违约金的请求，若未主动主张，法院或仲裁机构不会主动干预。

综上，房屋租赁合同违约金过高时，当事人应先通过协商解决，协商不成可依法通过诉讼或仲裁途径，以实际损失为基础，结合法律规定和司法实践，请求调整至合理数额，维护自身合法权益。

法律依据：

《中华人民共和国民法典》 第五百八十五条

当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。