买房时交付的“订金”通常可以退还，“定金”在非卖方违约情况下一般不可退还。两者的核心区别在于法律性质不同，定金具有担保性质，适用定金罚则；订金仅为预付款，不涉及担保责任。

在房屋交易中，“定金”与“订金”虽一字之差，法律后果却截然不同。厘清两者的法律性质和退还规则，是避免纠纷的关键。

定金：具有担保性质，适用定金罚则

定金是一种法律明确规定的担保方式。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十六条，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立，且定金的数额不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。这意味着定金的核心作用是担保合同履行，一旦交付，即产生法律约束力。

定金的法律后果体现为“定金罚则”：给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。例如，买方交付定金后无正当理由反悔，拒绝签订购房合同或履行购房义务，卖方有权不予退还定金；若卖方收取定金后违约，擅自将房屋出售给第三方或拒绝履行交易，应当向买方双倍返还已收取的定金。

订金：视为预付款，一般可退还

订金并非法律明确规定的概念，通常被视为购房合同签订前的预付款或诚意金。由于缺乏明确的法律定义，订金的性质主要依据双方约定确定。若合同中未明确约定订金的担保性质，或约定不明，订金仅作为预先支付的款项，不具有惩罚性。

在实践中，若买方交付订金后因自身原因不愿继续交易，只要未给卖方造成实际损失，通常有权要求卖方退还订金；若卖方违约导致交易无法进行，也仅需返还买方已支付的订金，无需承担双倍返还的责任。例如，买方交付订金后发现房屋存在质量问题或政策变化导致无法购房，可与卖方协商退还订金；卖方因房价上涨拒绝出售房屋时，只需将订金退还买方即可，不涉及额外赔偿。

关键区别与注意事项

两者的核心差异体现在三个方面：一是法律性质不同，定金是担保方式，订金是预付款；二是法律后果不同，定金适用罚则，订金不适用；三是数额限制不同，定金不得超过主合同标的额的20%，订金无明确数额限制。

为避免纠纷，购房时需注意：首先，签订协议时务必明确款项性质，看清合同中是“定”金还是“订”金，避免因一字之差导致权益受损；其次，无论交付定金还是订金，均应在合同中明确约定退款条件、违约责任等细节，例如约定“若因买方个人原因导致无法购房，订金可退还”或“若卖方逾期交房，定金双倍返还”；最后，保留好支付凭证（如转账记录、收据等），作为维权依据。

综上，订金因不具有担保性质，在无特殊约定或未造成损失的情况下一般可以退还；定金因受法律严格约束，只有在收受定金一方违约时才可要求返还或双倍返还，交付方违约则无权要求退还。购房人应根据自身需求和风险承受能力选择交付方式，并通过书面合同明确约定，以保障合法权益。

法律依据：

《中华人民共和国民法典》 第五百八十六条

当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。

《中华人民共和国民法典》 第五百八十七条

债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。