房屋未交付时的租金归属需依据《民法典》相关规定，结合合同约定及实际占有使用情况综合判断。核心标准为“占有使用”，实际占有房屋的一方有权收取租金；若当事人另有明确约定，约定内容优先于法定规则。

房屋未交付涉及多种情形，包括二手房买卖未交接、商品房未交付购房者、租赁房屋未实际移交等，租金归属需结合法律条文与实际事实认定，具体可从以下维度分析：

一、法律依据：以《民法典》为核心判断框架

《民法典》对物权变动、合同履行及租金归属有明确规定：第231条指出“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”，明确占有作为物权行使的基础；第721条规定“承租人应当按照约定的期限支付租金”，隐含租金与“使用收益权”挂钩；第598条强调“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”，明确交付是转移占有与使用收益权的标志。这些条款共同构成租金归属的法律基础。

二、合同约定优先于法定规则

若当事人在合同中明确约定“未交付期间租金归属”，该约定合法有效时优先适用。例如：二手房买卖合同中约定“自过户之日起租金归买受人所有，无论是否实际交付”，则即便房屋未实际交接，买受人仍可依据约定收取租金。但需注意，约定内容不得违反法律强制性规定，如约定“未交付期间租金归第三方”而排除实际占有人权利，可能因违背“占有使用”原则被认定无效。

三、未约定时以“实际占有”为核心判断标准

无明确合同约定时，租金归属的核心判断标准是“占有使用”。根据《民法典》物权编原理，占有是行使物权（包括收益权）的前提，实际占有房屋的一方有权收取租金，具体分以下情形：

1. 二手房买卖未交付：若出卖人已过户但未移交房屋（如未交付钥匙、未办理交接手续），此时房屋仍由出卖人实际占有，租金归出卖人；若买受人已接收房屋（如签订交接单、实际入住）但未过户，因买受人已占有使用，租金归买受人。例如：甲将房屋卖给乙，双方办理过户但甲未搬走，期间甲将房屋出租给丙，租金应归甲所有，因甲仍实际占有。

2. 租赁房屋未交付：租赁合同签订后，若出租人未按约定交付房屋（如未交房钥匙），承租人未实际占有，此时出租人无权收取租金；若承租人已接收房屋但未开始使用（如空置），因已实际占有，仍需按合同支付租金（除非合同另有约定空置期）。

四、过户与交付分离时的特殊处理

实践中可能出现“已过户但未交付”或“已交付但未过户”的情况，此时需区分物权登记与实际占有的效力：根据《民法典》第209条，不动产所有权自登记时转移，但租金作为“收益权”的体现，依附于实际占有而非登记。例如：买受人通过法院判决取得房屋所有权（已过户），但原房主拒绝腾房并将房屋出租，此时原房主因实际占有仍可收取租金，买受人需通过物权请求权要求交付后，方可主张后续租金。

五、开发商未交付商品房的租金归属

针对商品房买卖（尤其是期房），若开发商未按约定时间交付房屋（如延期交房），房屋仍由开发商实际控制，期间产生的租金（如开发商擅自出租已建成房屋）归开发商所有；若购房者已收房（签署收房通知书）但未办理过户，因购房者已实际占有，租金归购房者。需注意，购房者因开发商延期交房主张违约金时，不得同时要求租金损失（除非合同明确约定），二者性质不同。

综上，房屋未交付时的租金归属需遵循“约定优先、法定补充”原则，核心是判断哪一方实际占有房屋。当事人在交易中应明确约定交付时间、租金起算点及归属规则，避免因“交付”认定争议引发纠纷。若产生争议，可通过举证交接记录、占有凭证（如水电费缴纳记录、物业登记）等证明实际占有状态，依据《民法典》相关条款主张权利。

法律依据：

《民法典》 第七百二十一条

承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。

第七百二十二条

承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。