贷款购买二手房的流程主要包括选房签约、资质审核、房屋评估、银行面签与审批、网签备案、缴纳税费、办理过户、抵押登记、银行放款、交房验收十个核心步骤，需买卖双方配合完成，涉及银行、评估机构、不动产登记中心等多个主体，全程需重点关注产权核验、资质审查、资金安全及流程时效。

一、选房签约：确认房源与交易基础

首先需通过中介或自行筛选房源，重点核查房屋产权状况：要求卖方提供不动产权证，通过不动产登记中心查询确认房屋无抵押、查封、共有权纠纷等问题，避免购买“问题房”。确认房源后，双方签订《二手房买卖合同》，明确成交价格、付款方式（含首付款金额、贷款金额）、交房时间、违约责任等条款。合同需明确首付款支付时间（通常在资质审核通过后、银行面签前）及资金监管方式（建议通过第三方监管或银行资金托管，保障资金安全）。

二、资质审核：核验买卖双方资格

买方需向银行或中介提交个人资质材料，包括身份证、户口本、婚姻证明（已婚需结婚证，离婚需离婚证及离婚协议）、征信报告、收入证明（需加盖单位公章）、近6个月银行流水（需体现稳定收入，覆盖月供2倍以上）；卖方需提供不动产权证、身份证、婚姻证明（若房屋为夫妻共有，需双方同意出售证明）。买方征信需无严重逾期（连三累六）、大额负债过高，否则可能影响贷款审批；卖方需确保产权清晰，无产权纠纷。

三、房屋评估：确定贷款额度依据

银行委托第三方评估机构对房屋进行评估，评估内容包括房屋面积、房龄、户型、地段、周边配套等，评估价是银行核定贷款额度的核心依据（通常贷款额度不超过评估价的70%-80%，具体比例因银行、买方资质、房屋类型而异）。若评估价低于成交价，需以评估价计算贷款额度，差额部分需买方以首付款补足。评估报告通常在3-7个工作日出具。

四、银行面签与审批：提交材料并等待审核

买卖双方需携带相关材料到贷款银行办理面签手续，材料包括：双方身份证、户口本、婚姻证明、不动产权证、购房合同、首付款转账凭证（或资金监管证明）、评估报告、买方收入证明及流水、卖方收款银行卡等。面签时需填写贷款申请表，明确贷款金额、期限、还款方式（等额本息或等额本金）。银行会对材料真实性、买方还款能力、房屋价值进行综合审核，审批周期通常为5-15个工作日，审批通过后银行出具《贷款批复函》。

五、网签备案：锁定交易防止一房多卖

在银行审批通过后，买卖双方需到当地不动产登记中心办理网签备案，通过官方系统提交房屋交易信息，生成网签合同。网签备案可有效防止卖方一房多卖，保障交易唯一性，同时网签合同是后续缴税、过户的必备材料。

六、缴纳税费：按规定缴纳交易相关税费

网签备案后，需根据房屋情况缴纳税费，常见税费包括：买方承担的契税（首套房90㎡以下1%，90㎡以上1.5%；二套房90㎡以下1%，90㎡以上2%，具体以当地政策为准）、印花税（0.05%）；卖方承担的个人所得税（满五唯一免缴，非满五唯一按差额20%或全额1%缴纳）、增值税及附加（房屋持有不满2年且非唯一住房需缴纳5.6%增值税及附加）。税费缴纳需通过税务部门系统核算，凭缴税凭证办理后续过户手续。

七、办理过户：完成产权转移登记

买卖双方携带身份证、户口本、网签合同、缴税凭证、不动产权证等材料到不动产登记中心办理过户手续。工作人员审核材料无误后，录入不动产登记系统，通常3-5个工作日可领取新的不动产权证（买方名下）。过户完成后，房屋产权正式转移至买方。

八、抵押登记：保障银行债权

买方需持新的不动产权证到不动产登记中心办理抵押登记，将房屋抵押给贷款银行。登记完成后，银行领取《不动产登记证明》（他项权证），作为放款依据。抵押登记是银行放款的前提条件，通常需1-3个工作日完成。

九、银行放款：资金划转至卖方账户

银行在收到他项权证后，按合同约定将贷款资金一次性划转至卖方预留的银行账户（若有资金监管，需先解除监管）。放款时间通常在抵押登记完成后3-7个工作日，具体以银行流程为准。

十、交房验收：完成房屋实际交接

卖方收到全部房款后，与买方办理交房手续，包括房屋钥匙交接、水电气暖物业费结清、家具家电清点（若含在交易内）、物业交接（变更业主信息）等。建议签订《交房确认书》，明确房屋状况、费用结清情况，避免后续纠纷。

法律依据：

《贷款通则》 第二十五条

借款人需要贷款，应当向主办银行或者其他银行的经办机构直接申请。

《贷款通则》 第二十七条

贷款人受理借款人申请后，应当对借款人的信用等级以及借款的合法性、安全性、盈利性等情况进行调查，核实抵押物、质物、保证人情况，测定贷款的风险度。

《贷款通则》 第二十九条

所有贷款应当由贷款人与借款人签订借款合同。借款合同应当约定借款种类，借款用途、金额、利率，借款期限，还款方式，借、贷双方的权利、义务，违约责任和双方认为需要约定的其他事项。