非产权人一般情况下不能卖房，但在特定情形下可以。如果获得产权人的合法授权，如书面委托代理，或者符合表见代理的构成要件，非产权人可以代表产权人卖房；在法院强制执行等法定特殊情况下，非产权人也有权处置房屋。

在房屋买卖过程中，产权是关键要素。通常而言，只有房屋产权人对房屋拥有完整的处分权，非产权人没有直接卖房的权利。这是基于物权的基本原理，产权人对其房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，非产权人未经授权擅自卖房，属于无权处分行为。

不过，存在一些合法的例外情况。其一，委托代理。当产权人出具书面的授权委托书，明确委托非产权人代理卖房事宜时，非产权人就获得了合法的卖房权限。在这种情况下，非产权人需在授权范围内以产权人的名义进行房屋买卖活动，其行为后果由产权人承担。例如，产权人因身在国外无法亲自处理房屋出售事宜，便委托国内的亲友代为办理，亲友凭借有效的授权委托书与买家签订合同等行为是具有法律效力的。

其二，表见代理。如果非产权人的行为使相对人有理由相信其有代理权，且相对人是善意无过失的，那么该代理行为有效。比如，非产权人与产权人存在特殊关系（如夫妻关系），并且持有房屋相关证件，买家基于这些情况有理由相信其有卖房的权利，此时可能构成表见代理，房屋买卖合同可能被认定有效。

其三，法定特殊情况。在法院强制执行程序中，法院可以依法对被执行人的房屋进行拍卖、变卖等处分行为。此时，法院并非房屋产权人，但依据法律赋予的强制执行权力，能够对房屋进行处置。

非产权人卖房需要有合法依据，否则可能会引发法律纠纷，损害产权人或交易相对人的合法权益。在进行房屋买卖时，交易双方都应谨慎核实对方的身份和权限，确保交易的合法性和安全性。

法律依据：

《民法典》 第一百六十一条

民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。依照法律规定、当事人约定或者民事法律行为的性质，应当由本人亲自实施的民事法律行为，不得代理。

第一百七十一条

行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。相对人可以催告被代理人自收到通知之日起三十日内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿。但是，赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。