经营性房产税计税依据如何确定

经营性房产税计税依据确定方式有两种。从价计征时，以房产原值一次减除10% - 30%后的余值为计税依据；从租计征时，以房产租金收入为计税依据。不同计征方式有不同规定与适用场景，准确确定计税依据对纳税义务人和税务机关都至关重要。

一、经营性房产税计税依据如何确定

经营性房产税计税依据的确定主要有两种方式。

1、从价计征

按照房产原值一次减除10% - 30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。例如，某企业的经营性房产原值为1000万元，当地规定的减除幅度为20%，那么该房产的计税余值就是1000×(1 - 20%) = 800万元。

2、从租计征

以房产租金收入为房产税的计税依据。房产租金收入是指企业出租房产所得到的报酬，包括货币收入和实物收入。如果是以劳务或者其他形式为报酬抵付房租收入的，应根据当地同类房产的租金水平，确定一个标准租金额从租计征。比如，某企业将其经营性房产出租，每月收取租金5万元，那么每月就应以5万元作为计税依据来计算缴纳房产税。

二、经营性房产税从价计征计税依据的特殊情况

在经营性房产税从价计征时，存在一些特殊情况。

1、投资联营的房产

对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的情况，按房产余值作为计税依据计征房产税。因为在这种情况下，房产所有者实际上是将房产作为一种投资资产，与被投资企业共同承担经营风险，所以按照房产余值来计税。例如，甲企业以房产投资乙企业，参与乙企业的利润分红并共担风险，此时就应按该房产的余值来计算缴纳房产税。而对以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的，实际上是以联营名义取得房产租金，应由出租方按租金收入计缴房产税。

2、融资租赁的房产

融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。这是因为在融资租赁中，虽然房产所有权在租赁期内可能仍属于出租方，但承租人实质上承担了与房产所有权有关的全部风险和报酬，所以由承租人按照房产余值来缴纳房产税。

三、经营性房产税从租计征计税依据的确认要点

经营性房产税从租计征时，在确认计税依据方面有一些要点。

1、租金收入的完整性

租金收入应包含出租房产所取得的全部经济利益，不仅包括货币收入，对于以实物等形式取得的收入也应折算为货币收入计入计税依据。比如，出租方收到承租方以货物抵付的租金，就需要按照市场价格将货物折算为货币金额作为租金收入。同时，对于出租方收取的与房屋租赁相关的押金，如果最终会退还承租方，则不计入租金收入计税；但如果约定押金不予退还，或者转为租金的，则应计入租金收入计算房产税。

2、关联方租赁的特殊规定

如果出租方与承租方为关联方，租金价格明显低于市场价格且无正当理由的，税务机关有权按照市场价格进行调整。这是为了防止关联企业之间通过不合理的租金定价来逃避纳税义务。例如，母子公司之间的房产租赁，租金明显低于市场同类房产的租金水平，税务机关就可能会根据市场情况重新核定租金收入作为计税依据。

综上所述，经营性房产税计税依据的确定涉及从价计征和从租计征两种方式，且在不同情况下有特殊规定。在实际操作中，还会遇到如地下建筑的房产税计税依据如何确定、无租使用房产的计税依据等相关问题。如果您在经营性房产税计税依据确定方面还有其他疑问，可以在本站免费问律师，获取专业的法律解答。