办理预售许可证需满足已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证和施工许可证；按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明等条件。

土地相关证件要完备。开发商必须已交付全部土地使用权出让金，从而取得土地使用权证书。这是进行房地产开发和预售的基础，意味着开发商合法拥有了开发地块的土地使用权，保障了后续开发建设的合法性。没有土地使用权证书，后续的一系列开发和销售行为都将缺乏合法依据。规划和施工许可不可或缺。需持有建设工程规划许可证和施工许可证。建设工程规划许可证是城市规划行政主管部门确认建设工程符合城市规划要求的法律凭证，它确保了项目的建设符合城市的整体规划布局。施工许可证则是建设行政主管部门准许工程开工建设的证明，表明项目具备了施工的条件，包括施工场地、施工队伍、施工资金等方面都已落实。资金投入和进度要求明确。按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金要达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并且已经确定施工进度和竣工交付日期。这一规定是为了防止开发商在资金不足的情况下盲目预售，保障购房者的权益。只有投入了一定比例的资金，才能保证工程能够顺利进行下去，而确定施工进度和竣工交付日期，能让购房者对房屋的交付有明确的预期。预售登记程序要完成。开发商需要向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。这是商品房预售的关键环节，房产管理部门会对开发商的各项条件进行审核，只有审核通过后才会发放预售许可证，这也是对购房者的一种保护，确保购房者购买的是合法合规的预售商品房。

法律依据：

《城市商品房预售管理办法》 第五条

商品房预售应当符合下列条件：

（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

第六条

商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。