商品房实际面积即套内建筑面积与分摊的共有建筑面积之和，套内建筑面积由套内使用面积、套内墙体面积、阳台建筑面积三部分组成，需根据不同情况运用相应公式计算。

在计算商品房实际面积时，要先明确其构成部分。套内建筑面积，它包含了套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积。

套内使用面积：这是指建筑物各层平面中直接为生产或生活使用的净面积之和。计算时，对于住宅，包括卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和。同时，跃层住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积，不包括在结构面积之内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。具体测量时，要测量每个房间的长和宽，然后将长和宽相乘得到每个房间的面积，最后把所有房间面积相加。

套内墙体面积：套内墙体面积是指商品房各套内使用空间周围的维护或承重墙体所占的面积，墙体分为共用墙及非共用墙两种。商品房套内墙体面积的计算方法为：共用墙包括各套之间的分隔封墙，套与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙（包括山墙）；共用墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。

阳台建筑面积：根据相关规定，原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；挑阳台（底阳台）按其底板水平投影面积的一半计算建设筑面积；凹阳台按其净面积（含挡板墙墙体面积）的一半计算建筑面积。

分摊的共有建筑面积，其计算较为复杂，一般是根据整栋建筑物的建筑面积、套内建筑面积之和以及不应分摊的建筑面积等数据，按照一定的公式进行计算。最终，将套内建筑面积与分摊的共有建筑面积相加，就得到了商品房的实际面积。不过在实际操作中，通常由专业的测绘机构依据相关规范和标准进行测量和计算，以确保结果的准确性和权威性。

法律依据：

《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》 第六条

套内建筑面积由以下三部分组成：

1、套（单元）内的使用面积；

2、套内墙体面积；

3、阳台建筑面积。

第八条

公用建筑面积由以下两部分组成：

1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；

2、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。