物业管理费一般从购房者实际收房之次月开始收取。如果购房合同中有另行约定，则根据合同约定的时间开始收取。

物业管理费是物业管理公司依据物业管理服务合同为物业使用人或所有人提供物业管理服务，物业使用人或所有人依据物业管理服务合同应当付出的费用。

按实际收房时间收取：在正常情况下，当开发商按照购房合同约定，完成房屋建设并通知购房者收房，购房者办理完相关收房手续后，从次月起就需要开始缴纳物业管理费。因为从收房那一刻起，业主开始实际享受物业服务企业提供的各项服务，比如小区的安保巡逻、环境卫生清扫、绿化养护等。例如，小李购买的房子于 6 月 15 日通知收房，他在 6 月 25 日完成了收房手续，那么从 7 月起，小李就需要按照规定缴纳物业管理费。

以合同约定为准：有些购房合同中会对物业管理费的起收时间有特别约定。这种约定可能会与实际收房时间不同，可能会提前或推迟收取。比如，合同约定房屋交付前的物业管理费由开发商承担，交付后由购房者承担；或者约定在房屋达到一定交付条件后，无论购房者是否实际收房，都从某个特定日期开始收取物业费。在这种情况下，就需要按照合同约定的时间来执行。

特殊情况的处理：如果因为开发商的原因导致房屋未能按时交付，那么在房屋实际交付之前的物业管理费通常由开发商承担。而若购房者无正当理由拖延收房，即使没有实际入住，也可能需要从开发商规定的收房期限届满之次月起缴纳物业管理费。

法律依据：

《物业管理条例》 第四十一条

业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。