二手房评估价格通常由专业评估机构综合多方面因素确定，主要考虑房屋自身状况、市场情况以及区位因素等，通过特定的评估方法得出。

房屋自身状况是影响评估价格的基础因素。房屋的房龄是重要考量，一般来说，房龄越短，房屋的折旧程度越低，评估价格相对较高；反之，房龄较长的房子，可能存在建筑老化、设施陈旧等问题，评估价会受到一定影响。房屋面积也有较大影响，大面积房屋总价通常较高，但单位面积价格可能因市场需求和户型等因素而有所不同。户型结构合理、功能分区明确的房屋更受青睐，评估价格也会偏高；而存在明显缺陷，如不规则户型、动静不分区的房屋，价格会被压低。装修情况也不容忽视，精装修且装修品质高、风格符合大众喜好的房屋，能提升评估价值；毛坯房或装修陈旧的房屋则需在价格上做出让步。

市场情况对二手房评估价格起着关键作用。供求关系是核心因素，如果当地二手房市场供大于求，买房者选择较多，评估价格往往会偏低；反之，供不应求时，评估价格会相应提高。近期周边类似房屋的成交价格也是重要参考，评估机构会收集同区域、同类型房屋的成交案例，对比分析后确定待评估房屋的价格。房地产市场的整体走势也会影响评估价，在市场上升期，评估价格可能会高于实际价值；而在市场下行期，评估价格则会较为保守。

区位因素同样不可忽视。房屋所在的地段决定了其周边配套设施的完善程度。位于繁华商业区、交通枢纽附近的房屋，由于出行便利、生活配套齐全，评估价格较高；而地处偏远、交通不便、配套设施匮乏的房屋，价格会受到抑制。周边的教育资源、医疗资源等也会对房价产生影响，优质学区房的评估价格通常远高于普通房屋。此外，小区的环境、物业管理水平等也会在一定程度上影响评估价格，环境优美、物业管理规范的小区，房屋价值相对较高。

评估机构在确定二手房评估价格时，会运用市场比较法、收益法、成本法等专业评估方法。市场比较法是最常用的方法，通过与近期成交的类似房屋进行对比，调整各项因素后得出评估价格；收益法适用于有出租收益的房屋，根据预期收益来确定房屋价值；成本法主要考虑房屋的建造成本、土地成本等，结合折旧情况计算评估价格。综合运用这些方法，最终确定出合理的二手房评估价格。

法律依据：

《城市房地产管理法》 第三十三条

基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。具体办法由国务院规定。

第三十四条

国家实行房地产价格评估制度。房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。

第三十五条

国家实行房地产成交价格申报制度。房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。