退房违约金的扣除基数需根据购房合同约定确定，可能是合同总价，也可能是已支付的首付款，具体以合同中明确的“计算基数”条款为准。

退房违约金的计算基数并无统一法律规定，核心依据是购房双方签订的《商品房买卖合同》（或二手房购房合同）中的具体条款。实践中，“扣总价”或“扣首付”的争议，本质是对合同中“违约金计算基数”定义的理解差异。

根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。这意味着，合同约定是确定违约金基数的首要依据，若合同未明确约定，需结合交易背景、付款进度等因素综合判定。

购房合同中通常会对“计算基数”作出明确界定，常见表述包括：

1. 以“合同总价”为基数：若合同约定“退房违约金为合同总价的X%”，则无论是否办理贷款、首付是否支付完毕，均按房屋总价款（如100万元）的比例计算。例如，合同总价100万元，约定违约金为3%，则违约金为3万元，此时可能从已付款（含首付、贷款部分）中扣除，不足部分需补足。

2. 以“已付款项”为基数：若合同约定“违约金按已付款的X%计算”，则基数为购房者已支付的款项（包括首付、已还贷款部分）。例如，首付30万元，已还贷款5万元，已付款共35万元，约定违约金为10%，则违约金为3.5万元，直接从已付款中扣除。

3. 以“首付款”为基数：这种情况较少见，通常出现在首付分期支付、购房者仅支付部分首付时，合同可能约定“已支付首付的X%作为违约金”。例如，首付需支付30万元，购房者仅支付10万元，合同约定违约金为首付的20%，则违约金为2万元。

司法实践中，法院通常会结合合同条款的公平性、实际损失等因素综合判定。若合同约定的基数明显不合理（如全部以首付为基数但购房者已支付大部分房款），或违约金过高（超过实际损失的30%），当事人可请求法院或仲裁机构调整。例如，开发商以合同总价为基数主张高额违约金，但购房者仅支付首付且未办理贷款，法院可能结合开发商实际损失（如资金占用利息）调低违约金。

需特别注意，贷款购房中，若已办理按揭贷款，退房时需先结清银行贷款，违约金扣除需在清偿贷款后，从剩余已付款（首付+已还贷款-贷款余额）中进行。此外，若因开发商过错（如逾期交房、房屋质量问题）导致退房，购房者无需支付违约金，反而可要求开发商赔偿损失。

综上，退房违约金的扣除基数需以购房合同约定为准，签订合同时应明确“计算基数”的定义（如“合同总价”“已付款项”等），发生争议时需保留付款凭证、沟通记录等证据，通过协商、调解或诉讼解决。<|FCResponseEnd|>

法律依据：

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十二条

当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。

《中华人民共和国民法典》 第五百八十五条

当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。