回迁房买卖协议需重点审查产权状态、明确合同条款细节、防范过户风险，同时需注意土地性质、税费承担及违约责任等核心问题，建议通过补充协议细化权利义务，并留存交易全过程证据。

回迁房买卖因涉及产权办理周期长、土地性质特殊等问题，协议签订需比普通商品房更注重风险防控。以下从法律合规性与实操细节两方面梳理注意事项：

一、产权状态审查是前提

首先需确认卖方是否为房屋合法权利人，要求提供回迁安置协议、身份证明等原始材料，核实房屋是否存在共有人（如夫妻共有的需双方签字）。需特别注意房屋是否已取得不动产权证：若已取得，需查看证载信息与实际房屋是否一致，有无抵押、查封等权利限制；若未取得，需明确产权办理的时间节点及卖方协助办证的义务，避免因开发商原因导致长期无法过户。

此外，需区分回迁房的土地性质：划拨土地性质的回迁房转让时可能需补缴土地出让金，该费用应由哪一方承担需在协议中明确；若为集体土地上的“小产权房”，因无法办理不动产权证，交易不受法律保护，此类房屋建议谨慎购买。

二、合同条款需细化核心要素

1. 房屋基本信息明确化：协议中需注明房屋具体地址、建筑面积（含套内面积与公摊面积）、房屋用途（住宅/商用）、朝向等，若协议面积与最终产权证面积有差异，应约定误差处理方式（如多退少补或按实测面积结算）。

2. 价款支付与交付条款：明确总房款、单价、付款方式（分期/一次性）及付款节点，建议通过银行转账并备注用途，避免现金交易。房屋交付时间需具体到日期，交付标准应包含水电气网过户、房屋现状（如装修、附属设施）等，同时约定逾期交房的违约责任（如每日按房款万分之五支付违约金）。

3. 过户与税费承担：约定过户时间、卖方协助义务（如提供材料、配合办理手续），并明确各项税费（契税、增值税、个人所得税等）的承担方。若因卖方原因导致无法过户（如产权瑕疵、拖延配合），需约定买方有权解除合同并要求返还已付款项及利息，同时可主张不超过已付房款20%的违约金。

4. 户口迁移条款：若买方需落户，应要求卖方在过户前将户口迁出，并约定逾期未迁出的违约金，避免影响买方后续落户。

三、风险防范与补充协议

针对回迁房可能存在的产权办理延迟风险，可在协议中增设“产权担保条款”，如卖方承诺对房屋产权真实性、无瑕疵承担连带责任，若因产权问题导致合同无法履行，卖方需双倍返还定金或赔偿全部损失。此外，可预留部分尾款（如总房款的10%-20%），待完成过户后再支付，以降低买方风险。

若房屋存在租赁情况，需卖方提供租赁合同并约定租赁关系处理方式（如卖方提前解除租赁或买方承接租赁），避免“一房多卖”“先租后卖”等纠纷。

四、证据留存与争议解决

交易过程中需留存所有书面材料，包括回迁安置协议、付款凭证、沟通记录（微信/短信聊天记录需保留原始载体）、补充协议等。协议中应明确争议解决方式，选择诉讼的需约定管辖法院（如房屋所在地法院），选择仲裁的需注明仲裁机构名称。

最后，建议在签订协议前咨询专业律师审核合同，或对协议进行公证，通过法律手段固化交易事实，最大限度降低回迁房买卖的法律风险。

法律依据：

《中华人民共和国民法典》 第五百九十五条

买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

《中华人民共和国民法典》 第五百九十六条

买卖合同的内容一般包括标的物的名称、数量、质量、价款、履行期限、履行地点和方式、包装方式、检验标准和方法、结算方式、合同使用的文字及其效力等条款。