买二手房流程主要包括选房验房、产权核验、签订合同、贷款办理（如需）、网签备案、缴税过户、交房交接等环节；需重点注意产权清晰性、房屋实际状况、合同条款细节、资金安全及法律风险等问题，全程需严格核查信息并留存凭证。
一、二手房交易核心流程
1. 选房与实地验房
选房时需结合自身需求筛选房源，优先通过正规中介或平台获取信息，避免轻信非正规渠道。实地验房需重点查看房屋结构（如墙体是否开裂、漏水）、装修状况（水电管线是否老化、厨卫设施是否完好）、小区环境（绿化率、物业服务、周边配套）及房屋朝向、楼层等。若房屋存在明显质量问题或与描述不符，需及时与卖方沟通或放弃交易。
2. 产权核验（核心环节）
产权核验是二手房交易的核心环节，需到不动产登记中心查询房屋权属证明，确认以下信息：房屋是否为卖方合法所有（核对房产证与身份证信息是否一致）、是否存在抵押、查封、冻结等权利限制、是否为共有产权（如夫妻共有需双方同意出售）、土地性质（出让/划拨，划拨地需补缴土地出让金）及房屋年限（影响税费计算）。若产权存在纠纷或权利瑕疵，需立即终止交易。
3. 签订购房合同
合同条款需逐条明确权责，包括房屋基本信息（地址、面积、产权证号）、成交价格、付款方式（全款/贷款，分期支付需约定每期金额及时间）、交房时间、违约责任（如卖方逾期交房、买方逾期付款的赔偿标准）、户口迁移（约定卖方迁出户口的时限）及补充条款（如家具家电留存、维修基金过户等）。合同需经双方签字盖章并留存原件，建议由专业律师或中介协助审核，避免模糊表述引发纠纷。
4. 贷款办理（如需）
买方若需贷款，需提前向银行提交申请材料（身份证、户口本、收入证明、征信报告等），银行会对房屋进行评估（评估价可能低于成交价，需补足差价），审批通过后签订贷款合同。需注意贷款年限、利率及还款方式，避免因自身征信问题导致贷款失败，影响合同履行。
5. 网签备案与缴税过户
网签需在当地房地产管理部门系统中提交交易信息，生成网签合同，可有效防止“一房多卖”。网签后需按规定缴纳税费，常见税费包括契税（根据房屋面积及买方套数计算，1%-3%）、个人所得税（卖方承担，通常为差额20%或全额1%）、增值税及附加（房屋满2年免征，不满2年按5.6%征收）等，具体以当地政策为准。税费缴纳后，携带网签合同、税费凭证、房产证等材料到不动产登记中心办理过户，领取不动产权证书。
6. 交房与费用交接
过户完成后，双方需办理交房手续，现场核对房屋设施（与合同约定一致）、水电燃气表读数，结清物业费、水电费、燃气费等欠费（留存缴费凭证），办理维修基金、有线电视、网络等过户。同时，需确认卖方已迁出户口，避免影响买方落户。
二、交易需重点注意的问题
1. 产权风险：警惕“无权处分”与权利限制
部分卖方可能隐瞒房屋共有情况（如夫妻一方擅自出售）、抵押状态（未还清贷款）或查封信息（涉及债务纠纷），导致交易无法继续。建议交易前要求卖方提供《不动产权证书》原件，通过不动产登记中心查询“房屋登记簿”，确认无权利瑕疵后再签约。
2. 房屋状况：核查隐性问题与使用限制
除表面质量外，需确认房屋是否存在违建（如阳台扩建、地下室改造，可能无法过户）、是否被列入拆迁范围、是否存在长期租赁合同（“买卖不破租赁”可能影响入住）。可通过物业查询房屋欠费记录（物业费、供暖费等），要求卖方结清后再交房。
3. 合同细节：明确违约责任与特殊约定
合同中需注明“若因卖方产权问题导致交易失败，卖方需双倍返还定金”“逾期交房超30天，买方有权解除合同并要求赔偿”等条款。对于房屋内留存的家具家电，需列明清单（品牌、数量、状态），避免交房时被更换或移除。
4. 资金安全：避免直接支付大额款项
首付款建议通过银行监管账户或第三方支付平台交付，而非直接转给卖方，防止资金被挪用。若卖方要求提前支付部分款项用于解抵押，需在合同中约定解押时限及违约责任，并留存转账凭证。
5. 法律风险：排查优先购买权与纠纷隐患
若房屋存在承租人，需确认承租人已放弃优先购买权（签订书面声明）；若房屋为继承所得，需核查所有继承人是否同意出售；若涉及夫妻共同财产，需双方签字确认，避免后续引发家庭纠纷。
二手房交易流程复杂，每个环节均需谨慎核查，建议全程留存书面凭证（合同、缴费单据、沟通记录等），必要时咨询专业律师或通过正规中介机构协助交易，降低风险。
法律依据：
《不动产登记暂行条例》 第二十一条
登记事项自记载于不动产登记簿时完成登记。不动产登记机构完成登记，应当依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明。
《中华人民共和国城市房地产管理法》 第六十一条
房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。
