法院拍卖债务人房产需经过查封房产、评估财产价值、发布拍卖公告、实施拍卖、成交确认及办理过户等程序，涉及查封裁定送达、评估机构选定、公告发布、竞价成交、权属转移等法定手续，全程需严格遵循《民事诉讼法》及相关司法解释的规定。

法院拍卖债务人房产是强制执行程序中的重要环节，旨在通过司法处置财产实现债权人债权，其流程和手续需严格依照法律规定进行，具体可分为以下步骤：

第一步：查封房产并固定财产权属。查封房产是司法拍卖的前置程序，法院需在执行立案后，依据《民事诉讼法》第251条规定，向不动产登记机构送达《协助执行通知书》及查封裁定，查封债务人名下的房产。同时，法院需实地调查房产状况，确认是否存在抵押、租赁、共有等权利负担，并张贴查封公告，禁止债务人擅自处分房产。若房产已被其他法院查封，需协调首封法院或通过轮候查封程序处理。

第二步：委托专业机构评估财产价值。评估机构的选定需遵循法定程序，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（以下简称《拍卖变卖规定》）第4条，法院应先通知当事人在指定期限内协商选定评估机构；协商不成的，通过随机摇号方式确定，摇号过程需全程记录并可公开查询。评估机构需出具正式评估报告，报告内容应包括房产位置、面积、结构、市场价值等核心信息。当事人对评估报告有异议的，可在收到报告后5日内提出书面异议，法院将依法审查并通知评估机构予以说明或补正。

第三步：确定保留价并发布拍卖公告。法院需根据评估价确定首次拍卖的保留价，保留价不得低于评估价的70%（《拍卖变卖规定》第10条）。若当事人申请以低于评估价的价格拍卖，需经法院审查同意。当前司法拍卖以网络拍卖为主要方式，根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第5条，拍卖需在“人民法院诉讼资产网”“淘宝网”“京东网”等法定平台进行，且网络司法拍卖的公告期不得少于15日，公告内容需包括房产基本信息、评估价、保留价、竞价时间、保证金数额等。

第四步：实施拍卖及流拍处理。拍卖期间，竞买人需缴纳保证金（一般为起拍价的5%-20%），通过网络平台参与竞价，竞价结束时出价最高者为买受人。若无人竞价或出价低于保留价，则构成流拍。根据《拍卖变卖规定》第15条，不动产流拍后可进行第二次拍卖，第二次拍卖的保留价较首次降低幅度不得超过20%；第二次流拍后可进行第三次拍卖，保留价同样可降低不超过20%。不动产流拍后可进行变卖程序，变卖价为第三次拍卖的保留价，变卖期为60日。

第五步：成交确认及权属转移。拍卖成交后，买受人需在法院指定期限内（一般为10-15日）支付全部价款，法院出具《成交裁定书》《协助执行通知书》，买受人凭上述法律文书到不动产登记机构办理过户手续。需注意，司法拍卖房产的税费一般由买受人承担，但法律另有规定或拍卖公告明确的除外（《拍卖变卖规定》第20条）。若债务人仅有该套住房，法院需根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第20条，为被执行人及其所扶养家属预留5-8年的租金，保障其基本居住权后再行拍卖。

此外，整个过程中，法院需保障当事人的知情权和异议权，如对评估结果、拍卖程序有异议，当事人可依法向法院提出书面异议，法院应在法定期限内审查并作出裁定。司法拍卖程序的合法性是确保拍卖结果有效的前提，任何违反法定程序的行为都可能导致拍卖无效。

法律依据：

《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百四十九条

被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权向有关单位查询被执行人的存款、债券、股票、基金份额等财产情况。人民法院有权根据不同情形扣押、冻结、划拨、变价被执行人的财产。人民法院查询、扣押、冻结、划拨、变价的财产不得超出被执行人应当履行义务的范围。

人民法院决定扣押、冻结、划拨、变价财产，应当作出裁定，并发出协助执行通知书，有关单位必须办理。

第二百五十一条

被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。但应当保留被执行人及其所扶养家属的生活必需品。

采取前款措施，人民法院应当作出裁定。