买房签定金协议需注意定金性质与“订金”的区别、合同主体资格、房屋基本信息明确性、定金金额合法性、交付方式规范性、违约条款对等性、后续合同签订时间约定及证据留存等问题，同时需依据《民法典》相关规定规避风险。

签订购房定金协议是买房过程中的重要环节，直接关系到交易安全与资金保障。以下从法律规定和实务操作角度，梳理需重点注意的问题：

一、明确“定金”性质，避免与“订金”混淆。根据《民法典》第五百八十六条，“定金”是合同当事人为保证合同履行，由一方预先支付给对方的一定数额金钱，具有担保性质，适用“定金罚则”——即给付定金一方不履行约定义务，无权请求返还定金；收受定金一方不履行约定义务，应双倍返还定金。而“订金”通常视为预付款，不具有担保效力，若交易未达成，一般可要求返还。因此，协议中必须明确写明“定金”字样，避免因文字歧义导致权益受损。

二、核实合同主体资格，确保卖方有权处分房屋。卖方需为房屋产权人或持有合法授权的代理人。签订协议前，应要求对方出示身份证、不动产权证（或房产证）原件，核对产权人姓名与身份证是否一致，房屋是否存在共有权人（如夫妻共有的房屋需共有人共同签字）。若卖方为代理人，需提供经公证的授权委托书，明确代理权限包含“签订定金协议”“出售房屋”等内容，避免因无权处分导致协议无效。

三、房屋基本信息需详细明确，避免模糊表述。协议中应注明房屋具体地址（精确到门牌号）、建筑面积及套内面积（以房产证登记为准）、房屋性质（商品房、经济适用房、房改房等）、产权状况（是否有抵押、查封、租赁等权利限制）。例如，若房屋存在抵押，需明确卖方何时办理解押，否则可能影响后续过户；面积误差需约定处理方式（如按实测面积多退少补），避免交付时面积与约定不符引发纠纷。

四、定金金额不得超过法定上限。《民法典》第五百八十六条规定，定金数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%，超过部分不产生定金效力。例如，房屋总价款100万元，定金最高为20万元，若协议约定30万元定金，超出的10万元不具备定金性质，可要求卖方返还或转为购房款。

五、定金交付方式需规范，保留支付凭证。定金应通过银行转账支付，避免现金交付，并在转账备注中注明“购房定金（房屋地址：XXX）”，同时要求卖方出具收据，明确收款事由、金额、日期及收款人签字（或盖章）。留存转账记录、收据原件，作为已履行支付义务的证据，防止对方否认收到定金。

六、违约条款需对等，避免“霸王条款”。协议应明确双方违约责任：买方违约定金不退，卖方违约双倍返还定金，条款需公平合理。需警惕单方面加重买方责任的条款，如“无论何种原因买方不购房，定金均不退”，此类条款排除买方主要权利，可能因“格式条款无效”被认定为无效。若卖方存在隐瞒房屋抵押、查封等情形导致合同无法履行，买方有权要求双倍返还定金并追究其他损失。

七、约定后续合同签订时间，避免无限期拖延。定金协议通常是为保证后续签订正式《商品房买卖合同》或《存量房买卖合同》，需明确约定签订主合同的具体时间（如“定金支付后X日内签订购房合同”），同时注明若因政策变化、房屋产权问题等不可归责于双方的事由导致主合同无法签订，定金应退还，避免因时间约定不明导致定金长期被占用。

八、留存全部文件，强化证据意识。签订协议时，需留存卖方身份证复印件、房产证复印件（或不动产权证查询结果）、授权委托书（如有），协议需双方签字盖章并各执一份原件。交易过程中的沟通记录（如微信、短信聊天记录）、房屋实地查看照片等，也应妥善保存，一旦发生纠纷，可作为维权证据。

综上，签订定金协议需结合法律规定与实务细节，重点关注定金性质、主体资格、房屋信息、金额、交付、违约条款等核心要素，必要时可咨询专业律师审核协议，最大限度降低交易风险。

法律依据：

《中华人民共和国民法典》 第五百八十六条

当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。

《中华人民共和国民法典》 第五百八十七条

债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。