当房产不能买卖时，需要先明确不能买卖的具体原因，再依据不同情况采取相应的解决办法，如解除限制因素、协商解除合同、通过法律途径维权等。

要确定房产不能买卖的原因。常见的原因有多种，不同原因对应不同的解决方式。

如果是因为房产存在司法查封的情况。司法查封通常是由于产权人涉及法律纠纷，法院对其房产进行了限制交易的措施。这种情况下，产权人需要积极解决相关纠纷，比如履行法院判决的义务，支付欠款等。待纠纷解决，法院解除查封后，房产就可以正常买卖了。

若房产未取得合法产权证书。例如一些小产权房，本身就不具备合法交易的条件。对于这种情况，如果是购买方，在知晓不能取得产权证书的情况下，应避免购买。如果已经签订了合同，可以与卖方协商解除合同，要求返还已支付的款项。若协商不成，可以通过法律途径，以合同目的无法实现为由，向法院起诉要求解除合同并赔偿损失。

要是因为房产存在质量问题导致不能买卖。如果是隐蔽的质量问题，在签订合同前卖方未如实告知，买方可以要求卖方承担维修责任。若质量问题严重影响居住安全，买方有权要求解除合同，并要求卖方赔偿相应的损失。

若因政策原因导致房产不能买卖，比如限购政策使得买方失去购房资格。这种情况下，双方可以协商解除合同，互不承担违约责任。如果是卖方因政策原因无法出售房产，卖方可能需要退还买方定金或已支付的房款，并根据具体情况给予一定的补偿。

当房产不能买卖时，要冷静分析原因，依据具体情况选择合适的解决途径，必要时可以寻求专业律师的帮助，以维护自己的合法权益。

法律依据：

《中华人民共和国城市房地产管理法》 第三十八条

下列房地产，不得转让：

（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；

（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

（三）依法收回土地使用权的；

（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；

（五）权属有争议的；

（六）未依法登记领取权属证书的；

（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。