抵押房不能办房产证时，可先明确不能办理的原因，然后根据不同情况采取对应措施。比如是开发商原因可要求其承担违约责任，协商不成可通过诉讼解决；若是自身债务问题则需先解决债务。

首先要弄清楚抵押房不能办房产证的具体原因。常见的原因有以下几类。

开发商方面的原因：如果是开发商未缴纳相关税费、未完成项目验收等导致无法办理房产证。根据《民法典》等相关法律规定，购房者有权要求开发商承担违约责任。购房者可以先与开发商进行沟通协商，要求其在一定期限内解决问题并协助办理房产证。若开发商拒绝承担责任或未能在合理期限内解决问题，购房者可以收集相关证据，如购房合同、付款凭证等，向人民法院提起诉讼。通过法律途径，要求开发商履行合同义务，办理房产证，并赔偿因延迟办理房产证而给购房者造成的损失，如利息损失等。

自身债务方面的原因：若因自身债务问题导致房屋处于抵押状态无法办理房产证，需要先解决债务问题。比如与债权人协商，制定合理的还款计划，尽快还清债务，办理解除抵押手续。之后再按照正常流程向不动产登记机构申请办理房产证。

政策或手续方面的原因：有时可能是由于当地政策调整、手续不全等原因。购房者需要及时了解政策变化情况，按照相关要求补充完善手续。可以向当地的不动产登记机构咨询具体的办理流程和所需材料，积极配合相关部门的工作，确保能够顺利办理房产证。

在整个过程中，购房者要注意保存好相关的证据材料，以便在需要时维护自己的合法权益。同时，要及时关注办理进度，避免因拖延而导致问题更加复杂。

法律依据：

《民法典》 第五百零九条

当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。

第五百七十七条

当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。